Calculadora de ganancia patrimonial (venta de inmueble)
Introduce los importes para estimar la ganancia o pérdida patrimonial y la cuota de IRPF del ahorro aplicable en España (estimación orientativa).
Aviso: Esta herramienta es informativa y no sustituye el asesoramiento fiscal profesional. La normativa puede cambiar según ejercicio y circunstancias personales.
¿Qué calcula exactamente esta herramienta?
La ganancia patrimonial por venta de inmueble es, en términos simples, la diferencia entre el valor de transmisión (lo que realmente obtienes al vender) y el valor de adquisición (lo que realmente te costó comprar y mejorar). Esta calculadora te ayuda a estimar ese resultado y la posible tributación en la base del ahorro del IRPF.
Es especialmente útil si estás planificando la venta de una vivienda, segunda residencia, local o plaza de garaje y quieres anticipar el impacto fiscal antes de firmar.
Fórmula básica de la ganancia patrimonial
1) Valor de adquisición
Incluye:
- Precio de compra del inmueble.
- Gastos e impuestos de compra (notaría, registro, ITP o IVA, AJD, etc.).
- Inversiones y mejoras (obras que incrementan valor o vida útil).
2) Valor de transmisión
Se calcula restando al precio de venta los gastos asociados a la transmisión:
- Comisión de agencia inmobiliaria.
- Gastos notariales y registrales de la venta que asuma el vendedor.
- Importes satisfechos por plusvalía municipal.
- Otros gastos necesarios para realizar la operación.
3) Ganancia o pérdida
Ganancia patrimonial = Valor de transmisión – Valor de adquisición
Si el resultado es negativo, hablamos de pérdida patrimonial, que en muchos casos puede compensarse con otras ganancias patrimoniales y rendimientos del ahorro dentro de los límites legales.
Tipos de gravamen del ahorro (estimación)
Para calcular la cuota orientativa, esta página aplica una tarifa progresiva habitual de la base del ahorro:
- 19% hasta 6.000 €
- 21% entre 6.000,01 € y 50.000 €
- 23% entre 50.000,01 € y 200.000 €
- 27% entre 200.000,01 € y 300.000 €
- 28% sobre lo que exceda de 300.000 €
Recuerda que una cosa es la ganancia calculada y otra la cuota final en tu declaración, que puede verse afectada por compensaciones, exenciones y otras circunstancias fiscales.
Exenciones frecuentes en la venta de vivienda
Reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra vivienda habitual cumpliendo requisitos legales y plazos, puede aplicarse exención total o parcial. Por eso la calculadora permite introducir un porcentaje de exención.
Mayores de 65 años
Cuando se vende la vivienda habitual y se cumplen las condiciones normativas para mayores de 65 años, la ganancia puede quedar totalmente exenta. En la calculadora lo puedes marcar con una sola casilla.
Importante sobre reformas
No todo gasto en la vivienda es mejora fiscalmente computable. En general, el mantenimiento y reparaciones ordinarias no aumentan el valor de adquisición como sí lo hacen determinadas reformas estructurales o de mejora acreditable.
Ejemplo práctico rápido
Imagina estos datos:
- Compra: 170.000 €
- Gastos e impuestos compra: 18.000 €
- Mejoras: 12.000 €
- Venta: 280.000 €
- Gastos de venta: 8.000 €
- Plusvalía municipal: 2.500 €
Con estos importes:
- Valor adquisición = 200.000 €
- Valor transmisión = 269.500 €
- Ganancia bruta = 69.500 €
Luego se aplican exenciones (si existen) y, sobre la ganancia sujeta, se calcula la cuota estimada por tramos.
Errores comunes al calcular la ganancia patrimonial
- No guardar facturas y justificantes de obras.
- Olvidar gastos de compra o de venta que sí son deducibles.
- Confundir gastos de mantenimiento con mejoras.
- No revisar si existe derecho a exención por reinversión.
- No contemplar la compensación de pérdidas patrimoniales previas.
Documentación que conviene preparar
- Escritura de compra y de venta.
- Justificantes de impuestos y gastos notariales/registrales.
- Facturas de obras y mejoras (con trazabilidad de pago).
- Recibo de plusvalía municipal.
- Documentación de reinversión (si aplica exención).
Conclusión
Calcular la ganancia patrimonial antes de vender te permite negociar mejor, decidir el momento de la operación y evitar sorpresas en la declaración de la renta. Esta calculadora te da una base clara y rápida para planificar, pero para operaciones relevantes conviene confirmar cifras con un asesor fiscal, especialmente cuando hay herencias, copropiedad, reinversión o situaciones complejas.