Calculadora de gastos de compra (vivienda de segunda mano, sin hipoteca)
Usa esta calculadora para estimar cuánto dinero total necesitas aportar al comprar una vivienda usada al contado. Incluye impuestos y gastos habituales de formalización.
Estimación orientativa. Los importes reales pueden variar según el precio, la notaría, la comunidad autónoma y pactos entre partes.
¿Qué gastos tiene comprar una vivienda de segunda mano sin hipoteca?
Cuando compras una vivienda usada al contado, no pagas los gastos financieros de un préstamo hipotecario (tasación obligatoria del banco, comisión de apertura, AJD de hipoteca, seguros vinculados, etc.). Aun así, hay varios costes clave que debes presupuestar antes de firmar.
El error más frecuente es fijarse solo en el precio del inmueble y olvidar impuestos y trámites. Esta página te ayuda a calcular el coste total real para evitar sorpresas de última hora y negociar con más seguridad.
Desglose básico de gastos
1) ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
Es el impuesto principal en la compra de vivienda de segunda mano. Se aplica como porcentaje sobre el valor de referencia o el valor declarado (según normativa vigente y comprobaciones). El tipo varía según comunidad autónoma y, en algunos casos, por edad, familia numerosa, discapacidad o vivienda habitual.
- Suele moverse en rangos aproximados del 6% al 10%.
- Es el mayor gasto adicional y conviene revisarlo con precisión.
- Se liquida normalmente después de la firma, en el plazo legal establecido.
2) Notaría
Corresponde a la escritura pública de compraventa. El importe depende del precio de la vivienda y de la extensión de la escritura, aunque en operaciones estándar se puede estimar con un rango orientativo.
3) Registro de la Propiedad
Después de firmar, la compraventa se inscribe en el registro. Esta inscripción protege jurídicamente al comprador y acredita su titularidad frente a terceros.
4) Gestoría (opcional)
No siempre es obligatoria cuando no hay hipoteca, pero muchas personas la contratan para tramitar impuestos, presentar documentos y hacer seguimiento de plazos.
5) Otros costes útiles a considerar
- Obtención de documentación adicional y copias autorizadas.
- Prorrateos de comunidad o IBI si se pactan en contrato.
- Pequeñas adecuaciones iniciales: cerradura, pintura, altas o cambios de suministros.
Ejemplo rápido de cálculo
Supongamos una vivienda de 200.000 € y un ITP del 8%:
- ITP: 16.000 €
- Notaría: 900 €
- Registro: 500 €
- Gestoría: 350 €
- Otros: 600 €
Gastos totales aproximados: 18.350 €. Dinero total necesario para cerrar la compra: 218.350 €.
Consejos para comprar sin hipoteca y controlar mejor tu presupuesto
Compara el impacto fiscal por comunidad autónoma
Si estás valorando varias ubicaciones, el tipo de ITP puede cambiar de forma relevante. Esa diferencia afecta directamente al ahorro inicial que necesitas.
Pide presupuesto previo de notaría y registro
Aunque existen aranceles, conocer una horquilla real te ayuda a ajustar mejor la previsión de caja y evitar desviaciones.
Reserva un colchón de seguridad
Añade un 1%–2% extra para imprevistos de entrada (reparaciones, electrodomésticos esenciales, gestiones no previstas). Comprar al contado no elimina gastos de puesta en marcha.
Verifica cargas antes de firmar
Solicita nota simple actualizada y revisa situación registral y deudas pendientes asociadas al inmueble. Prevenir aquí puede ahorrar costes y litigios futuros.
Preguntas frecuentes
¿Sin hipoteca también hay que ir al notario?
Sí. Para formalizar correctamente la compraventa y elevarla a escritura pública, la intervención notarial es la vía habitual y recomendada.
¿Se paga IVA en vivienda de segunda mano?
En general, en segunda mano se aplica ITP, no IVA (el IVA es típico de primera transmisión por promotor). Puede haber particularidades en supuestos concretos.
¿Cuánto porcentaje extra debo tener además del precio?
Como referencia general, muchas operaciones de segunda mano sin hipoteca pueden requerir alrededor de un 8% a 12% adicional, dependiendo sobre todo del ITP y de los gastos de formalización.
Conclusión
Si vas a comprar una vivienda de segunda mano sin financiación bancaria, tu gran ventaja es evitar costes de hipoteca. Aun así, necesitas planificar muy bien impuestos y trámites. Utiliza la calculadora de esta página para tener una cifra realista de entrada, tomar decisiones con calma y negociar con seguridad.