Calcula cuánto te queda al vender tu local
Introduce los datos principales y obtén una estimación rápida de gastos, IRPF y dinero neto tras la venta.
¿Qué incluye esta calculadora de gastos de venta?
La venta de un local comercial no se limita al precio firmado en escritura. Entre comisiones, impuestos y posibles costes de hipoteca, el importe final que recibes puede variar bastante. Esta herramienta está pensada para darte una visión rápida del resultado económico de la operación.
Con esta calculadora puedes estimar:
- Comisión de la inmobiliaria según porcentaje.
- Plusvalía municipal aproximada.
- Costes de cancelación registral/notarial de hipoteca.
- IRPF estimado por ganancia patrimonial (si existe ganancia).
- Neto final que te queda tras pagar gastos y deuda pendiente.
Gastos habituales al vender un local comercial
1) Honorarios de intermediación
Si vendes con agencia, lo más común es pactar un porcentaje sobre el precio de venta. Ese porcentaje puede variar según zona, tipo de activo y exclusividad del encargo.
2) Plusvalía municipal (IIVTNU)
Es un tributo municipal sobre el incremento de valor del suelo. Lo calcula cada ayuntamiento y depende del tiempo de tenencia, valor catastral y normativa vigente. En la práctica, conviene pedir una simulación previa al consistorio.
3) IRPF por ganancia patrimonial
Si eres persona física y vendes con beneficio, normalmente tributas en la base del ahorro. La base de cálculo se ajusta con precio de compra, gastos de adquisición, mejoras y ciertos gastos asociados a la venta.
4) Hipoteca: deuda + cancelación
Si hay préstamo pendiente, una parte del precio de venta se destina directamente al banco. Además, pueden existir costes administrativos para cancelar la carga en registro.
5) Otros costes de cierre
Certificados, gestoría, trámites documentales o pequeñas reparaciones previas pueden influir en el neto final. Es recomendable crear un margen de seguridad.
Cómo usar bien esta herramienta
- Introduce importes realistas y documentados.
- No olvides incluir mejoras con factura (si son fiscalmente computables).
- Usa una plusvalía municipal aproximada conservadora.
- Contrasta siempre con asesor fiscal antes de firmar.
Ejemplo rápido
Imagina un local vendido por 250.000 €, comprado por 180.000 €, con 15.000 € de gastos de compra, 12.000 € en mejoras, comisión del 3% y 65.000 € de hipoteca pendiente. El resultado puede mostrar que, aun teniendo una operación rentable, el efectivo final disponible es menor de lo que parece al principio.
Consejos para mejorar el neto de la venta
- Negocia comisión por tramos o por éxito.
- Prepara con antelación documentación urbanística y técnica.
- Solicita varias estimaciones de plusvalía municipal.
- Evalúa el momento fiscal del cierre (año y contexto de ingresos).
- Conserva facturas de mejoras para ajustar correctamente la ganancia.