Calculadora de impuestos por venta de vivienda (España)
Introduce los datos de tu operación para estimar el IRPF por ganancia patrimonial y la plusvalía municipal.
Nota: cálculo orientativo. La liquidación final depende de normativa estatal, autonómica y ordenanzas municipales vigentes, además de tu situación personal.
¿Qué impuestos pagas al vender una vivienda?
Si estás preparando una venta, una calculadora de impuestos venta vivienda te ayuda a anticipar el coste fiscal y evitar sorpresas. En España, normalmente debes revisar dos bloques:
- IRPF por ganancia patrimonial (se declara en la Renta).
- Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).
Además, existen exenciones y reducciones muy importantes, como la venta de vivienda habitual por mayores de 65 años o la reinversión en otra vivienda habitual.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial en IRPF
Fórmula básica
La ganancia patrimonial se calcula como:
Valor de transmisión - Valor de adquisición
- Valor de transmisión: precio de venta menos gastos y tributos inherentes a la venta.
- Valor de adquisición: precio de compra más gastos de compra y mejoras/inversiones deducibles.
Tramos del ahorro (referencia orientativa)
La base del ahorro se grava por tramos progresivos. Esta calculadora usa un esquema habitual de referencia:
- 19% hasta 6.000 €
- 21% de 6.000 € a 50.000 €
- 23% de 50.000 € a 200.000 €
- 27% de 200.000 € a 300.000 €
- 28% por encima de 300.000 €
Recuerda que pueden existir cambios normativos, por lo que conviene verificar el ejercicio fiscal exacto.
Exenciones clave que debes revisar
1) Venta de vivienda habitual por mayores de 65 años
En términos generales, la ganancia patrimonial puede quedar exenta si quien vende tiene 65 años o más y se cumplen los requisitos de vivienda habitual.
2) Reinversión en vivienda habitual
Si reinviertes total o parcialmente el importe obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual (dentro de los plazos legales), puedes reducir o eliminar la parte de ganancia sujeta a IRPF.
Plusvalía municipal: qué tener en cuenta
La plusvalía municipal depende del ayuntamiento y del valor catastral del suelo. Tras los últimos cambios legales y jurisprudenciales, es importante comprobar:
- Qué método de cálculo te resulta más favorable (si aplica).
- Si existe realmente incremento de valor.
- Tipos y coeficientes vigentes en tu municipio.
Esta calculadora ofrece una estimación simplificada para planificación inicial.
Ejemplo rápido de uso
Imagina una compra por 180.000 €, gastos de compra por 18.000 €, mejoras de 12.000 €, venta por 290.000 € y gastos de venta de 10.000 €.
- Valor de adquisición: 210.000 €
- Valor de transmisión: 280.000 €
- Ganancia: 70.000 €
Con esa base, aplicarías los tramos de ahorro para estimar IRPF y, además, revisarías plusvalía municipal según tu ayuntamiento.
Errores frecuentes al calcular impuestos de venta
- No incluir todos los gastos deducibles de compra y venta.
- Confundir reformas deducibles con gastos de mantenimiento ordinario.
- Olvidar la titularidad real (50%, 33%, etc.).
- No aplicar exención por vivienda habitual cuando corresponde.
- No analizar si la plusvalía municipal procede o no.
Conclusión
Una buena planificación fiscal puede ahorrarte miles de euros. Usa esta calculadora impuestos venta vivienda como punto de partida, prepara toda la documentación (escrituras, facturas, justificantes) y confirma el resultado con un asesor fiscal antes de presentar declaraciones o autoliquidaciones.