Calcula la rentabilidad real de tu inversión
Introduce tus datos de compra, financiación e ingresos para estimar rentabilidad bruta, rentabilidad neta y flujo de caja anual.
¿Qué es la rentabilidad de un alquiler con hipoteca?
Cuando compras una vivienda para alquilarla, no basta con mirar cuánto cobras al mes. Si hay hipoteca, tu beneficio real depende de varios factores: cuota mensual, vacancia, impuestos locales, comunidad, mantenimiento y el dinero propio que has puesto al inicio (entrada + gastos + reforma).
Por eso, en una inversión inmobiliaria conviene analizar tres niveles: rentabilidad bruta, rentabilidad neta y rentabilidad sobre tu capital invertido (cash-on-cash). Esta calculadora está diseñada para darte una foto más realista antes de tomar decisiones.
Cómo usar esta calculadora paso a paso
1. Introduce los datos de compra
- Precio de compra: valor de la vivienda.
- Entrada: porcentaje que pagas de tu bolsillo.
- Gastos de compra: ITP/IVA, notaría, registro, gestoría, etc.
- Reforma/mobiliario: inversión inicial necesaria para alquilar.
2. Define la financiación
Indica tipo de interés y plazo hipotecario. Con esto se calcula la cuota mensual por sistema francés (cuota constante).
3. Ajusta ingresos y gastos
- Alquiler esperado y vacancia anual.
- Gastos fijos: IBI, seguro, comunidad y otros.
- Gastos variables: mantenimiento y gestión sobre ingresos efectivos.
4. Interpreta los resultados
Recibirás métricas clave como NOI, flujo de caja, rentabilidad neta y cash-on-cash para decidir si la operación encaja con tus objetivos.
Métricas que sí importan en una inversión de alquiler
Rentabilidad bruta
Es una medida rápida: alquiler anual dividido por precio de compra. Sirve para comparar inmuebles de forma preliminar, pero no incluye gastos ni financiación.
NOI (Ingreso Operativo Neto)
El NOI descuenta los gastos operativos de los ingresos efectivos por alquiler. Es clave para entender la capacidad real del activo para generar caja.
Flujo de caja anual
Es el dinero que te queda después de pagar también la hipoteca. Si es negativo, estás poniendo dinero cada año para mantener la inversión.
Cash-on-cash return
Mide la rentabilidad anual sobre el dinero que realmente invertiste al inicio. Para muchos inversores, esta es la métrica decisiva porque conecta directamente con el esfuerzo de capital.
Fórmulas resumidas
- Ingresos efectivos = Alquiler anual × (1 − vacancia).
- Gastos operativos = Gastos fijos + gastos variables.
- NOI = Ingresos efectivos − gastos operativos.
- Flujo de caja anual = NOI − deuda anual de hipoteca.
- Rentabilidad neta = NOI / coste total adquisición.
- Cash-on-cash = Flujo de caja anual / inversión inicial propia.
¿Qué rentabilidad es “buena”?
No existe una cifra universal, pero una referencia orientativa podría ser:
- Rentabilidad neta inferior al 3%: ajustada, sensible a imprevistos.
- Entre 3% y 6%: rango habitual en muchas zonas urbanas.
- Más del 6%: interesante, pero revisa riesgo de zona, demanda y calidad del inquilino.
Además, para alquiler con hipoteca, conviene vigilar el DSCR (NOI / deuda anual). Si es mayor de 1, la propiedad genera suficiente para cubrir la deuda operativa.
Errores comunes al calcular rentabilidad
- Olvidar meses sin inquilino o rotación.
- No incluir mantenimiento real (averías, pintura, electrodomésticos).
- Subestimar gastos de compra y puesta a punto.
- Confundir beneficio contable con flujo de caja.
- Tomar decisiones solo con rentabilidad bruta.
Consejos prácticos para mejorar el retorno
Negocia mejor la compra
Un descuento inicial impacta directamente en todas las métricas futuras. Comprar bien sigue siendo la mejor palanca.
Optimiza la financiación
Pequeñas mejoras en tipo de interés o plazo pueden cambiar de forma importante el flujo de caja mensual.
Reduce vacancia y rotación
Un inmueble bien mantenido, precio adecuado y buena selección de inquilino suele tener más estabilidad y menos costes ocultos.
Controla gastos operativos
Centralizar proveedores y llevar presupuesto anual evita desviaciones que erosionan la rentabilidad.
Conclusión
La calculadora de rentabilidad alquiler con hipoteca te permite pasar de una estimación superficial a un análisis financiero útil para decidir con datos. Antes de comprar, prueba varios escenarios (optimista, base y conservador) y valida que la operación mantiene flujo de caja razonable incluso con vacancia y gastos reales.