Si estás evaluando una vivienda para inversión, esta calculadora de rentabilidad de alquiler te ayuda a estimar rápidamente si la operación tiene sentido. Introduce el precio, los gastos y el alquiler esperado para obtener rentabilidad bruta, rentabilidad neta, flujo de caja y cash-on-cash.
Calculadora de rentabilidad inmobiliaria
Consejo: usa cifras conservadoras en vacancia y mantenimiento para evitar sobreestimar la rentabilidad.
¿Qué mide esta calculadora de rentabilidad de alquiler?
Una inversión inmobiliaria no se debería analizar solo por la cuota de hipoteca o por el alquiler mensual “en bruto”. Para tomar buenas decisiones necesitas medir varias capas del rendimiento. Esta herramienta te ofrece una visión más completa y cercana a la realidad operativa del activo.
Indicadores clave que obtendrás
- Rentabilidad bruta: ingresos anuales por alquiler divididos entre inversión total.
- Rentabilidad neta: ingresos efectivos menos gastos operativos, sobre inversión total.
- Flujo de caja anual: beneficio neto después de gastos y deuda (si hay hipoteca).
- Cash-on-cash: retorno sobre el capital propio invertido.
- Ocupación de equilibrio: porcentaje mínimo de ocupación para no perder dinero.
Cómo usar la calculadora paso a paso
1) Introduce toda la inversión inicial real
No te quedes solo con el precio de compra. Suma impuestos, notaría, registro, posibles honorarios y reforma inicial. En muchos casos, esos costes representan entre un 8% y un 15% adicional.
2) Estima ingresos con prudencia
Utiliza el alquiler mensual probable, no el ideal. Revisa anuncios comparables cerrados en tu zona, no solo los precios de oferta. Si dudas, usa el rango bajo.
3) Añade vacancia y gastos operativos
La vivienda no estará alquilada el 100% del tiempo para siempre. Añade un porcentaje de vacancia razonable y todos los costes recurrentes: IBI, comunidad, seguro, pequeñas reparaciones y mantenimiento.
4) Considera la financiación
Si compras con hipoteca, el flujo de caja final depende de la cuota anual. Un inmueble con buena rentabilidad neta puede tener un flujo de caja ajustado si la deuda es alta o cara.
Fórmulas que utiliza la herramienta
- Ingresos brutos anuales = alquiler mensual × 12
- Ingresos efectivos = ingresos brutos × (1 − vacancia)
- NOI (resultado operativo) = ingresos efectivos − gastos anuales
- Rentabilidad bruta = ingresos brutos / inversión total
- Rentabilidad neta = NOI / inversión total
- Flujo de caja = NOI − pago anual de hipoteca
- Cash-on-cash = flujo de caja / capital propio aportado
¿Qué rentabilidad de alquiler es “buena”?
No existe una cifra universal porque depende de la ciudad, riesgo, tipo de inquilino, estado del inmueble y esfuerzo de gestión. Aun así, de forma orientativa:
- Rentabilidad bruta: por debajo del 4% suele ser ajustada.
- Rentabilidad neta: alrededor del 3% al 6% puede ser razonable en alquiler tradicional.
- Flujo de caja positivo: idealmente desde el primer año para reducir estrés financiero.
Más importante que perseguir “el número más alto” es comprar con margen de seguridad y en una zona con demanda estable.
Errores frecuentes al calcular el ROI inmobiliario
- Olvidar costes de compra y subestimar la inversión inicial real.
- No incluir vacancia ni impagos potenciales.
- Ignorar mantenimiento y reposición (electrodomésticos, pintura, averías).
- Confundir rentabilidad bruta con rentabilidad neta.
- No separar la calidad del activo de las condiciones temporales de la hipoteca.
Consejos para mejorar la rentabilidad neta
Optimiza el precio de compra
Negociar bien la entrada suele tener más impacto que intentar rascar unos euros más en el alquiler mensual.
Minimiza tiempos sin inquilino
Una buena selección de inquilinos, respuesta rápida en incidencias y contratos bien gestionados reducen vacancia y rotación.
Controla gastos operativos
Comparar seguros, planificar mantenimiento preventivo y evitar reformas reactivas costosas mejora directamente el cash flow.
Conclusión
Esta calculadora rentabilidad alquiler está pensada para ayudarte a tomar decisiones con datos, no con intuiciones. Úsala como filtro inicial: si los números no encajan en un escenario conservador, probablemente la operación no es tan sólida como parece.