Calcula la rentabilidad de tu piso en alquiler
Introduce los datos de compra, ingresos y gastos para obtener rentabilidad bruta, rentabilidad neta, flujo de caja anual y cash-on-cash.
¿Qué mide realmente una calculadora de rentabilidad de piso?
La rentabilidad de un piso en alquiler no es solo “lo que cobras cada mes”. Para evaluar bien una inversión inmobiliaria hay que comparar el dinero que entra con todo el dinero que sale: compra, impuestos, gastos recurrentes, vacíos del inmueble, financiación y posibles imprevistos. Esta calculadora te ayuda a aterrizar esos números de forma rápida y clara.
Si estás buscando una calculadora rentabilidad piso para tomar decisiones antes de comprar, este enfoque te permite evitar errores frecuentes como sobreestimar ingresos o ignorar costes ocultos.
Fórmulas básicas que debes conocer
1) Rentabilidad bruta
La rentabilidad bruta mide la relación entre ingresos anuales por alquiler y la inversión total inicial.
- Ingresos brutos anuales = alquiler mensual × 12 × ocupación
- Rentabilidad bruta (%) = ingresos brutos / inversión total × 100
Es útil para una primera comparación entre oportunidades, pero no refleja la realidad completa.
2) Rentabilidad neta
La rentabilidad neta descuenta gastos operativos e impuestos, por eso ofrece una imagen mucho más realista.
- NOI (ingreso operativo neto) = ingresos brutos − gastos anuales − impuestos
- Rentabilidad neta (%) = NOI / inversión total × 100
3) Cash flow anual y cash-on-cash
Si usas hipoteca, necesitas mirar también el flujo de caja tras pagar la deuda:
- Cuota hipotecaria anual = cuota mensual × 12
- Cash flow anual = NOI − cuota hipotecaria anual
- Cash-on-cash (%) = cash flow / capital aportado × 100
Este último indicador es muy importante cuando comparas invertir al contado vs. apalancado con financiación.
Cómo usar esta calculadora paso a paso
- Introduce el precio de compra del piso.
- Añade gastos de compra (ITP/IVA, notaría, registro, gestoría, etc.).
- Suma inversión inicial adicional: reforma, muebles o electrodomésticos.
- Indica alquiler mensual y porcentaje de ocupación estimado (por ejemplo 92%–97%).
- Incluye gastos anuales recurrentes y una estimación fiscal.
- Si hay hipoteca, completa importe, interés y plazo para calcular la cuota automáticamente.
- Pulsa Calcular rentabilidad y revisa resultados.
Gastos que muchos inversores olvidan (y reducen la rentabilidad)
- Meses sin inquilino (vacancia).
- Reparaciones imprevistas.
- Derramas de comunidad.
- Seguro de impago o periodos de morosidad.
- Honorarios de gestión inmobiliaria.
- Actualizaciones del inmueble para mantener competitividad.
Una estimación prudente suele ser más útil que un escenario “optimista”. Infravalorar gastos genera decisiones de compra equivocadas.
¿Qué es una buena rentabilidad para un piso?
No existe una cifra única válida para todos los mercados. Depende de ubicación, riesgo del barrio, liquidez del activo, tipo de inquilino y estrategia (largo plazo, media estancia, etc.). Aun así, muchos inversores usan estas referencias orientativas:
- Rentabilidad bruta: útil para filtrar rápido oportunidades.
- Rentabilidad neta: clave para valorar calidad real de la inversión.
- Cash flow positivo: esencial si quieres ingresos periódicos.
En zonas muy consolidadas la rentabilidad puede ser más baja, pero con menor riesgo. En zonas emergentes puede subir, con mayor incertidumbre.
Consejos para mejorar la rentabilidad
Optimiza la compra, no solo el alquiler
Negociar bien el precio de adquisición suele tener más impacto que subir ligeramente la renta mensual.
Controla la vacancia
Un piso vacío dos meses al año puede destruir la rentabilidad proyectada. Publicación rápida, selección de inquilino y mantenimiento preventivo ayudan mucho.
Planifica reformas con retorno claro
No toda reforma aporta más alquiler. Prioriza mejoras que reduzcan tiempos de vacancia y mejoren la percepción del inmueble.
Revisa financiación y seguros
Pequeñas mejoras en tipo de interés o en pólizas pueden aumentar tu flujo de caja anual de forma notable.
Conclusión
La mejor calculadora rentabilidad piso es la que te permite decidir con datos realistas, no con intuiciones. Usa esta herramienta para analizar distintos escenarios antes de comprar: uno conservador, uno medio y uno optimista. Si el inmueble sigue siendo atractivo en el escenario conservador, estarás tomando una decisión mucho más sólida.
Nota: este contenido es informativo y no constituye asesoramiento financiero o fiscal personalizado.