Calculadora de IVA y AJD (vivienda de obra nueva)
Introduce el precio y obtén un desglose rápido de impuestos para una compra de vivienda nueva en España.
Estimación orientativa. Los tipos de AJD y posibles bonificaciones dependen de la comunidad autónoma y de tu situación personal.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda de obra nueva?
Cuando compras una vivienda de obra nueva en España, lo habitual es pagar IVA en lugar de ITP. Además, en la firma de escritura pública, normalmente se paga también AJD (Actos Jurídicos Documentados), aunque su tipo varía por comunidad autónoma.
Por eso, para calcular bien el coste real, no basta con mirar el precio de venta: hay que sumar los impuestos y otros gastos de compraventa.
Cómo calcular el IVA de una vivienda nueva paso a paso
1) Identifica la base imponible
La base imponible es, en términos simples, el precio de la vivienda sin impuestos. Si el precio que te da la promotora ya incluye IVA, debes extraer primero la base.
2) Aplica el tipo de IVA que corresponda
- 10% en la mayoría de viviendas de obra nueva.
- 4% en determinados supuestos de vivienda protegida (cuando legalmente proceda).
Fórmula básica si tienes precio sin IVA: IVA = Base × Tipo de IVA.
3) Calcula el AJD (si aplica)
El AJD suele calcularse sobre la base escriturada. El porcentaje puede cambiar según la comunidad autónoma y posibles beneficios fiscales.
Fórmula orientativa: AJD = Base × Tipo AJD.
4) Suma otros gastos de compra
Además de IVA y AJD, suele haber costes de notaría, registro, gestoría y, en su caso, tasación o comisión de apertura hipotecaria.
Ejemplo rápido de cálculo
Imagina una vivienda con precio sin impuestos de 220.000 €, IVA del 10% y AJD del 1,5%:
- IVA: 220.000 × 10% = 22.000 €
- AJD: 220.000 × 1,5% = 3.300 €
- Total impuestos: 25.300 €
- Si añades 2.000 € de otros gastos, total estimado final: 247.300 €
Diferencia entre IVA e ITP: error común al comprar
Un error frecuente es confundir IVA con ITP:
- Obra nueva: normalmente se paga IVA + AJD.
- Segunda mano: normalmente se paga ITP.
La diferencia es clave porque puede cambiar de forma importante el presupuesto total de compra.
Consejos para no quedarte corto en el presupuesto
- Confirma con la promotora si el precio publicado incluye o no IVA.
- Verifica el tipo de AJD vigente en tu comunidad autónoma.
- Pide una estimación cerrada de notaría y registro.
- Si hay hipoteca, añade gastos vinculados al préstamo.
- Reserva un pequeño colchón adicional para imprevistos.
Preguntas frecuentes
¿El IVA siempre es del 10% en vivienda nueva?
No siempre. El tipo general de vivienda nueva suele ser 10%, pero existen situaciones específicas con tipos diferentes, como ciertos supuestos de VPO.
¿El AJD se paga en toda España?
Sí, aunque el porcentaje y beneficios fiscales pueden variar por comunidad autónoma y por perfil del comprador.
¿La calculadora sirve para una estimación realista?
Sí, como aproximación inicial. Para cerrar cifras exactas, conviene revisar el contrato, la normativa autonómica vigente y pedir liquidación orientativa a una asesoría o notaría.
Conclusión
Calcular el IVA de una vivienda de obra nueva es sencillo cuando separas el proceso en partes: base imponible, tipo de IVA, AJD y resto de gastos. Usando la calculadora de esta página puedes obtener una cifra rápida y tomar decisiones con más seguridad antes de firmar.