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¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial de una vivienda heredada?

Cuando vendes un inmueble recibido por herencia, Hacienda no toma como “precio de compra” lo que pagó el fallecido en su día, sino el valor declarado en la herencia (más ciertos gastos e inversiones admitidas). La diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición será tu ganancia o pérdida patrimonial.

Fórmula básica

Ganancia patrimonial = Valor de transmisión neto - Valor de adquisición ajustado

• Valor de transmisión neto: precio de venta menos gastos e impuestos de la venta.
• Valor de adquisición ajustado: valor en herencia + gastos de adquisición + mejoras.

Paso a paso para no equivocarte

1) Determina correctamente el valor de adquisición

Empieza por el valor que figuró en la escritura de herencia y en el Impuesto de Sucesiones. A ese importe puedes sumar gastos asociados, siempre que estén justificados documentalmente.

• Notaría y registro de la herencia.
• Gastos de gestoría vinculados al proceso.
• Impuesto de Sucesiones (parte imputable al inmueble).
• Inversiones de mejora realizadas después (con factura).

2) Calcula el valor de transmisión neto

Del precio de venta debes restar los gastos necesarios para vender. Esto reduce la base de ganancia.

• Comisión de agencia inmobiliaria.
• Gastos notariales o registrales que asuma el vendedor.
• Costes de cancelación de cargas, si aplican.
• Plusvalía municipal pagada por el transmitente (según criterio vigente).

3) Ajusta por tu porcentaje de titularidad

Si heredaste junto a hermanos u otros coherederos, solo tributas por tu parte proporcional. Si tienes un 50%, la ganancia a declarar será la mitad de la ganancia total del inmueble.

4) Aplica exenciones si te corresponden

Hay casos en los que la ganancia puede reducirse o quedar exenta (por ejemplo, determinados supuestos de reinversión o mayores de 65 años con vivienda habitual). La aplicación práctica depende de requisitos estrictos.

Tramos orientativos del ahorro en IRPF (España)

La ganancia patrimonial inmobiliaria suele tributar en la base del ahorro. De forma orientativa, el cálculo progresivo se hace por tramos.

La calculadora aplica estos tramos para darte una estimación rápida. Si tu caso incluye especialidades autonómicas, no residentes, usufructos o regularizaciones, el resultado final puede variar.

Ejemplo práctico completo

Imagina esta operación:

• Valor en herencia: 180.000 €
• Gastos de adquisición: 8.000 €
• Mejoras: 12.000 €
• Precio de venta: 260.000 €
• Gastos de venta: 10.000 €

Entonces:

• Valor adquisición ajustado = 180.000 + 8.000 + 12.000 = 200.000 €
• Valor transmisión neto = 260.000 - 10.000 = 250.000 €
• Ganancia patrimonial = 250.000 - 200.000 = 50.000 €

Esa ganancia iría a la base del ahorro y tributaría por tramos.

Errores frecuentes al declarar una vivienda heredada

• Tomar como coste de compra el precio histórico del fallecido.
• No incluir gastos de adquisición que sí son computables.
• Confundir mejoras con reparaciones corrientes.
• No prorratear por porcentaje de titularidad.
• Mezclar la ganancia patrimonial con la plusvalía municipal (son impuestos distintos).

Ganancia patrimonial vs. plusvalía municipal

Son dos conceptos diferentes:

• Ganancia patrimonial (IRPF): impuesto estatal por la diferencia económica de compra/venta (ajustada).
• Plusvalía municipal (IIVTNU): impuesto local sobre incremento del valor del suelo urbano.

Puedes tener que pagar uno, ambos o incluso ninguno, según resultados y normativa aplicable.

Documentación que conviene guardar

• Escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
• Justificantes del Impuesto de Sucesiones.
• Facturas de notaría, registro y gestoría.
• Facturas de mejoras (con trazabilidad de pago).
• Escritura de compraventa y gastos de transmisión.