Calculadora de Ganancia Patrimonial
Introduce tus datos para estimar la ganancia o pérdida patrimonial y el IRPF aproximado en la base del ahorro (España).
No incluyas gastos de simple mantenimiento.
¿Qué es la ganancia patrimonial?
La ganancia patrimonial es la diferencia económica que obtienes cuando vendes un bien por un importe superior al valor que te costó adquirirlo. Este concepto se aplica con frecuencia a la venta de inmuebles, acciones, fondos de inversión, criptomonedas y otros activos.
Si el resultado es positivo, existe una ganancia sujeta a tributación (salvo exenciones). Si es negativo, hablamos de pérdida patrimonial, que en muchos casos puede compensarse con otras ganancias dentro de la declaración.
Fórmula básica para calcular la ganancia patrimonial
De forma simplificada:
- Valor de adquisición = precio de compra + gastos/impuestos de compra + mejoras deducibles.
- Valor de transmisión = precio de venta - gastos/impuestos de venta - plusvalía municipal.
- Ganancia patrimonial = valor de transmisión - valor de adquisición.
Esta calculadora automatiza este proceso y además aplica una estimación por tramos del ahorro para que tengas una cifra orientativa del impuesto.
Ejemplo rápido
Compraste una vivienda por 150.000 €, pagaste 15.000 € entre impuestos y gastos, invertiste 10.000 € en mejoras, y la vendes por 230.000 € con 8.000 € de gastos de venta y 2.000 € de plusvalía municipal.
- Valor de adquisición = 150.000 + 15.000 + 10.000 = 175.000 €
- Valor de transmisión = 230.000 - 8.000 - 2.000 = 220.000 €
- Ganancia patrimonial = 220.000 - 175.000 = 45.000 €
Sobre esa base, se estimaría el impuesto según tramos vigentes de la base del ahorro.
Tramos estimados de IRPF en la base del ahorro
Para esta herramienta se utiliza la escala progresiva orientativa:
- 19% hasta 6.000 €
- 21% de 6.000 € a 50.000 €
- 23% de 50.000 € a 200.000 €
- 27% de 200.000 € a 300.000 €
- 28% a partir de 300.000 €
Recuerda que la normativa puede cambiar y que existen matices fiscales (territorio, fecha de adquisición, regímenes especiales, exenciones) que pueden alterar el resultado final.
Gastos que suelen ser deducibles (según el caso)
En la compra
- ITP o IVA y AJD.
- Notaría y registro.
- Honorarios directamente vinculados a la adquisición.
En la venta
- Comisión inmobiliaria.
- Gastos notariales o registrales que correspondan al vendedor.
- Plusvalía municipal pagada por el transmitente.
Mejoras
- Obras que incrementan valor o vida útil del bien.
- Ampliaciones y reformas estructurales justificadas con factura.
No todos los gastos de mantenimiento o reparación corriente se consideran mejora deducible en el cálculo de ganancia patrimonial.
Errores frecuentes al calcular la ganancia patrimonial
- No guardar facturas ni justificantes de gastos y mejoras.
- Confundir una mejora con mantenimiento ordinario.
- Olvidar incluir gastos de transmisión.
- No compensar pérdidas patrimoniales de ejercicios anteriores cuando procede.
- Confiar en una cifra sin revisar posibles exenciones (por ejemplo, reinversión en vivienda habitual, mayores de cierta edad en supuestos concretos, etc.).
Consejos prácticos antes de vender un activo
Antes de cerrar una operación, prepara una hoja con todos los costes históricos y gastos de venta previstos. Con esa previsión, podrás decidir mejor el precio mínimo de venta y evitar sorpresas fiscales. Si la operación es relevante, conviene validar los datos con un asesor fiscal.
Conclusión
Calcular la ganancia patrimonial correctamente te ayuda a anticipar impuestos, optimizar tu estrategia de venta y tomar decisiones financieras más sólidas. Usa esta calculadora como punto de partida y, para casos complejos o importes altos, complementa el resultado con asesoramiento profesional.