Calculadora de impuesto por venta de vivienda (España)
Introduce tus datos para estimar la ganancia patrimonial en IRPF y una aproximación de plusvalía municipal.
Estimación orientativa. No sustituye asesoramiento fiscal profesional ni normativa local vigente.
¿Cómo calcular el impuesto de venta de una vivienda?
Cuando vendes una casa en España, normalmente no pagas un único impuesto: pagas varios conceptos que dependen de tu situación, del ayuntamiento, del tiempo que has tenido la propiedad y de si se trata de vivienda habitual o no. Por eso, antes de firmar, es clave hacer un cálculo previo para saber cuánto dinero neto te quedará.
La calculadora de arriba te da una visión rápida. Aun así, es importante entender el proceso para no cometer errores caros.
Impuestos principales al vender una vivienda
1) IRPF por ganancia patrimonial
La venta puede generar una ganancia patrimonial. De forma resumida:
- Valor de adquisición = precio de compra + gastos de compra + mejoras justificadas.
- Valor de transmisión = precio de venta - gastos de venta.
- Ganancia patrimonial = valor de transmisión - valor de adquisición.
Si el resultado es positivo, tributas por tramos del ahorro. En esta herramienta usamos una estructura progresiva habitual para estimar cuota.
2) Plusvalía municipal (IIVTNU)
La plusvalía municipal grava el incremento del valor del suelo urbano. La liquidación exacta depende del ayuntamiento y del método aplicable (objetivo o real). En esta página usamos una aproximación simplificada con:
- valor catastral del suelo,
- años de tenencia,
- coeficiente anual estimado,
- tipo impositivo municipal.
Para un resultado exacto, revisa la ordenanza fiscal de tu municipio.
3) Otros costes frecuentes
- Certificados y trámites previos a la venta.
- Honorarios de agencia inmobiliaria.
- Cancelación registral de hipoteca (si corresponde).
- Retención para no residentes (si aplica).
Tramos orientativos de tributación del ahorro en IRPF
| Base liquidable del ahorro | Tipo aplicado |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000 a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 28% |
Ejemplo práctico paso a paso
Supongamos:
- Compra: 180.000 €
- Gastos compra: 18.000 €
- Reformas acreditadas: 12.000 €
- Venta: 280.000 €
- Gastos venta: 10.000 €
Entonces:
- Valor adquisición = 180.000 + 18.000 + 12.000 = 210.000 €
- Valor transmisión = 280.000 - 10.000 = 270.000 €
- Ganancia = 270.000 - 210.000 = 60.000 €
- Sobre esos 60.000 € se aplica el IRPF por tramos.
Después, añade la plusvalía municipal para obtener un coste fiscal total aproximado.
Gastos deducibles: qué suele contar y qué no
Normalmente deducibles (si están justificados)
- Impuestos y gastos de compra (ITP/IVA/AJD según caso, notaría, registro).
- Honorarios vinculados a la compra/venta.
- Inversiones y mejoras (no simple mantenimiento).
- Comisión de inmobiliaria en la venta.
Errores habituales
- Confundir reforma con mantenimiento sin facturas válidas.
- No conservar documentación de gastos durante años.
- Olvidar que la titularidad puede ser compartida (50/50, etc.).
- No aplicar exenciones posibles por reinversión o edad.
Exenciones y casos que pueden reducir el impuesto
Reinversión en vivienda habitual
Si cumples los requisitos legales y reinviertes en una nueva vivienda habitual, puedes reducir total o parcialmente la tributación de la ganancia.
Mayores de 65 años
La venta de vivienda habitual por mayores de 65 años puede estar exenta en determinadas condiciones. Verifica siempre la normativa aplicable.
Pérdida patrimonial
Si vendes por debajo del coste fiscal, no habría ganancia patrimonial positiva. En este caso, el IRPF por ganancia puede ser nulo, aunque debes revisar igualmente el resto de obligaciones.
Checklist antes de vender tu casa
- Reunir escrituras de compra y venta.
- Guardar facturas de reformas e inversiones.
- Calcular ganancia patrimonial con antelación.
- Consultar plusvalía municipal en el ayuntamiento.
- Estimar importe neto final después de impuestos.
Conclusión
Calcular bien el impuesto por venta de vivienda te evita sorpresas y te permite negociar mejor el precio de salida. Usa la calculadora como punto de partida para tu planificación financiera y, cuando la operación sea relevante, contrasta cifras con una asesoría fiscal para presentar todo correctamente.