Calculadora de impuestos por alquiler de vivienda (estimación IRPF)
Introduce tus datos anuales para obtener una estimación rápida del rendimiento neto del alquiler y la cuota aproximada a pagar en tu declaración de la renta.
Nota: cálculo orientativo. La normativa fiscal puede variar por año, comunidad autónoma y situación personal.
Cómo calcular los impuestos del alquiler de vivienda en España
Si eres propietario y alquilas una vivienda, uno de los temas más importantes es saber cómo tributa ese ingreso en el IRPF. Muchos arrendadores solo miran el dinero que entra cada mes, pero la clave real está en el rendimiento neto: lo que ganas una vez restas gastos deducibles y aplicas, cuando proceda, la reducción por alquiler de vivienda habitual.
En esta guía tienes un resumen práctico para entender el proceso y usar la calculadora superior con criterio.
1) Qué se declara cuando alquilas una vivienda
En términos generales, el alquiler de una vivienda genera rendimientos del capital inmobiliario. La base del cálculo parte de:
- Ingresos íntegros: todas las rentas cobradas al inquilino (alquiler mensual y otras cantidades repercutidas si corresponden).
- Gastos deducibles: costes necesarios para obtener ese rendimiento (IBI, comunidad, seguro, intereses, reparaciones, etc.).
- Reducciones fiscales: en alquiler de vivienda habitual, la ley permite reducciones sobre el rendimiento neto positivo si se cumplen requisitos.
2) Fórmula básica para el cálculo
Rendimiento neto = Ingresos brutos - Gastos deducibles
Base tras reducción = Rendimiento neto - Reducción aplicable
Cuota estimada = Base tras reducción × Tipo marginal IRPF - Retenciones
La calculadora aplica exactamente esta lógica. Si el rendimiento neto es negativo, normalmente no se aplica reducción y la cuota estimada será 0 para este rendimiento concreto, aunque fiscalmente esas pérdidas pueden tener tratamiento específico en la declaración.
3) Gastos deducibles más habituales en alquiler
Gastos que normalmente sí se consideran
- IBI y tasas municipales vinculadas al inmueble.
- Gastos de comunidad de propietarios.
- Seguro del hogar.
- Intereses de préstamo hipotecario (si existe).
- Reparaciones y conservación (no mejoras estructurales).
- Honorarios de administración o gestoría.
- Amortización del inmueble y de determinados bienes.
Gastos que suelen generar dudas
- Mejoras del inmueble: no siempre se deducen como gasto del año; pueden requerir otro tratamiento.
- Gastos personales del propietario: no son deducibles.
- Importes sin justificante: si no puedes documentarlos, es más difícil sostener la deducción ante revisión.
4) Importancia de la amortización
La amortización suele ser una de las deducciones más olvidadas y, al mismo tiempo, más relevantes. En términos sencillos, refleja el desgaste del bien con el paso del tiempo.
En la calculadora puedes introducir:
- Un valor de construcción para estimar automáticamente una amortización del 3% anual.
- O bien tu amortización anual exacta si ya la tienes calculada.
Si rellenas amortización manual, la calculadora toma ese valor como prioritario.
5) Reducción por alquiler de vivienda habitual
Cuando el inmueble está alquilado como vivienda habitual del inquilino y cumples requisitos legales, puede aplicarse una reducción sobre el rendimiento neto positivo. El porcentaje puede variar según normativa vigente y circunstancias concretas (edad del arrendatario, zonas tensionadas, contrato, mejoras de eficiencia, etc.).
Por eso el simulador te permite seleccionar varios escenarios de reducción (0%, 50%, 60%, 70% y 90%) para comparar resultados y planificar mejor.
6) Ejemplo rápido de cálculo
Supón que cobras 12.000 € anuales de alquiler y tienes 5.670 € de gastos deducibles incluyendo amortización. Tu rendimiento neto sería 6.330 €. Si aplicas una reducción del 50%, la base quedaría en 3.165 €. Con un tipo marginal del 24%, la cuota orientativa sería 759,60 € (antes de retenciones).
Este tipo de simulación te ayuda a tomar decisiones como:
- Revisar si estás aprovechando todos los gastos deducibles.
- Guardar facturas y justificantes durante el año.
- Calcular una provisión mensual para evitar sorpresas en la renta.
7) Errores frecuentes al declarar alquiler
- No incluir la amortización por desconocimiento.
- Confundir reparación con mejora.
- Olvidar declarar meses efectivamente cobrados.
- No separar gastos del inmueble alquilado de gastos personales.
- No actualizarse con cambios normativos anuales.
8) Recomendaciones para propietarios
Organización documental mínima
- Contrato de alquiler y prórrogas.
- Recibos de renta y transferencias.
- Facturas de IBI, comunidad, seguro, reparaciones y gestoría.
- Documentación del valor de adquisición y amortización.
Planificación fiscal inteligente
- Haz una simulación trimestral con datos reales.
- Compara escenarios de reducción aplicable.
- Consulta a un asesor fiscal cuando tengas cambios relevantes (obra importante, cambio de contrato, copropiedad, etc.).
Conclusión
Calcular impuestos del alquiler de vivienda no tiene por qué ser complicado si sigues una estructura clara: ingresos, gastos deducibles, reducción y tipo marginal. Usa la calculadora como punto de partida para estimar tu carga fiscal y mejorar tu planificación anual.
Recuerda que este contenido es informativo y no sustituye asesoramiento profesional. Para una declaración definitiva, revisa la normativa fiscal vigente del ejercicio correspondiente.