Calculadora IRPF por venta de inmueble (España)
Introduce los datos de la operación para estimar la ganancia patrimonial y la cuota de IRPF en la base del ahorro.
Esta calculadora ofrece una estimación orientativa. La declaración real puede variar por normativa autonómica, fecha exacta de compra, coeficientes aplicables en casos concretos, comprobaciones de Hacienda y circunstancias personales.
Cómo calcular el IRPF por venta de inmueble paso a paso
Cuando vendes una casa, piso, local o cualquier bien inmueble, normalmente se genera una ganancia o pérdida patrimonial. Esa ganancia tributa en el IRPF dentro de la base del ahorro. Para calcularla correctamente, no basta con restar “precio de compra” a “precio de venta”: hay que ajustar ambos importes con gastos y conceptos fiscales admitidos.
1) Calcular el valor de transmisión
El valor de transmisión es, en términos simples, lo que realmente obtienes al vender. Se toma el precio de venta y se restan los gastos inherentes a esa venta.
- Precio de venta escriturado.
- Menos comisión de inmobiliaria.
- Menos gastos de notaría y registro vinculados a la venta.
- Otros gastos legalmente deducibles de la operación.
Nota: la plusvalía municipal (IIVTNU) tiene su propia lógica tributaria local y su tratamiento en IRPF puede requerir revisión específica.
2) Calcular el valor de adquisición
El valor de adquisición es lo que te costó adquirir y mejorar el inmueble, incluyendo ciertos gastos.
- Precio de compra.
- Impuestos y gastos de compra (ITP/IVA, AJD, notaría, registro, gestoría).
- Inversiones y mejoras acreditables (no simple mantenimiento).
No todos los gastos son deducibles. Por eso es clave conservar facturas y documentación.
3) Obtener la ganancia patrimonial
La fórmula general es: Ganancia patrimonial = Valor de transmisión – Valor de adquisición. Si el resultado es negativo, hablamos de pérdida patrimonial y no hay cuota por esa venta concreta (aunque puede compensar en ciertos límites con otras rentas del ahorro).
Tramos de IRPF del ahorro usados en esta calculadora
Para estimar la cuota aplicamos una escala progresiva habitual de base del ahorro:
- Hasta 6.000 €: 19%
- De 6.000 € a 50.000 €: 21%
- De 50.000 € a 200.000 €: 23%
- De 200.000 € a 300.000 €: 27%
- Más de 300.000 €: 28%
Al ser progresivo, no todo tributa al tipo más alto: cada tramo paga su porcentaje.
Exenciones importantes en la venta de vivienda
Exención por mayor de 65 años
Si se cumplen los requisitos legales y el inmueble vendido es vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta para mayores de 65 años. En la calculadora puedes marcar esta situación para reflejar ese supuesto.
Exención por reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes total o parcialmente en otra vivienda habitual, puede aplicarse exención total o parcial. La calculadora estima esta opción de forma proporcional según el importe reinvertido.
Ejemplo rápido de cálculo
Supongamos una compra por 180.000 €, con 18.000 € de gastos de adquisición y 12.000 € en mejoras. Años después se vende por 290.000 € con 15.000 € de gastos de venta.
- Valor de adquisición: 180.000 + 18.000 + 12.000 = 210.000 €
- Valor de transmisión: 290.000 - 15.000 = 275.000 €
- Ganancia patrimonial: 275.000 - 210.000 = 65.000 €
Sobre esos 65.000 € se aplican tramos progresivos. La herramienta hace ese desglose automáticamente.
Errores frecuentes al calcular el IRPF inmobiliario
- No incluir gastos de compra o venta correctamente justificados.
- Confundir obras de mantenimiento con mejoras fiscalmente computables.
- No aplicar el porcentaje de titularidad (50%, 33%, etc.).
- Ignorar exenciones por edad o reinversión cuando sí aplican.
- No revisar la diferencia entre tributación en IRPF y plusvalía municipal.
Documentación que deberías guardar
- Escritura de compra y escritura de venta.
- Facturas de notaría, registro, impuestos y gestoría.
- Facturas de reformas (solo mejoras acreditables).
- Justificantes de comisión inmobiliaria y otros costes de transmisión.
- Documentación de reinversión, si buscas exención por vivienda habitual.
Preguntas frecuentes
¿Si vendo con pérdidas pago IRPF?
Si hay pérdida patrimonial en esa operación, no hay cuota positiva por esa venta. Esa pérdida puede compensarse con ganancias de la base del ahorro según límites legales.
¿La hipoteca pendiente afecta al cálculo de la ganancia?
En términos generales, la deuda hipotecaria pendiente no altera por sí sola la fórmula de ganancia patrimonial. Lo relevante es valor de adquisición y valor de transmisión fiscal.
¿Puedo usar esta calculadora para locales o garajes?
Sí, para una estimación inicial de ganancia patrimonial. No obstante, en inmuebles no habituales no aplican ciertas exenciones (como reinversión de vivienda habitual).
Conclusión
Calcular el IRPF por venta de inmueble correctamente evita sorpresas en la declaración de la renta. Si introduces bien precios, gastos deducibles, titularidad y posibles exenciones, tendrás una previsión razonable de tu cuota fiscal. Usa la calculadora como punto de partida y, para casos complejos, contrasta con un asesor fiscal.