Calculadora IRPF venta de vivienda (España)
Calcula de forma orientativa la ganancia patrimonial y la cuota de IRPF por la venta de una casa o piso.
Importes en euros. Esta herramienta no sustituye el asesoramiento fiscal profesional.
¿Cómo se calcula el IRPF por venta de vivienda?
Cuando vendes un inmueble en España, la Agencia Tributaria analiza si has obtenido una ganancia patrimonial. Si existe ganancia, tributa en la base del ahorro del IRPF por tramos. Si hay pérdida, no pagas por esa operación (aunque puede compensar otras ganancias).
La fórmula general es sencilla:
- Valor de transmisión = precio de venta - gastos e impuestos asociados a la venta.
- Valor de adquisición = precio de compra + gastos e impuestos de compra + mejoras.
- Ganancia patrimonial = valor de transmisión - valor de adquisición.
Después se aplican, en su caso, las exenciones fiscales (por ejemplo, reinversión en vivienda habitual o exención por mayores de 65 años).
Qué gastos puedes incluir para pagar menos IRPF
En la compra (valor de adquisición)
- ITP o IVA de la compra.
- Gastos de notaría y registro.
- Honorarios de gestoría vinculados a la compra.
- Inversiones y mejoras acreditables (reforma integral, ampliaciones, etc.).
En la venta (valor de transmisión)
- Comisión de la agencia inmobiliaria.
- Gastos de notaría de la operación asumidos por el vendedor.
- Plusvalía municipal (IIVTNU) cuando corresponde al transmitente.
- Otros gastos directamente vinculados a la transmisión y debidamente justificados.
Importante: no todo gasto doméstico es mejora deducible. Mantenimiento ordinario (pintura simple, arreglos menores) suele tener un tratamiento distinto. Guarda siempre facturas y justificantes de pago.
Tramos de la base del ahorro (estimación)
Para calcular la cuota de IRPF se aplican tramos progresivos sobre la ganancia no exenta:
- 19% hasta 6.000 €
- 21% de 6.000 € a 50.000 €
- 23% de 50.000 € a 200.000 €
- 27% de 200.000 € a 300.000 €
- 28% a partir de 300.000 €
La calculadora aplica estos porcentajes de forma automática para darte una cuota orientativa.
Exenciones habituales en la venta de vivienda
1) Reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes total o parcialmente el importe obtenido en otra vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta total o parcialmente. Si reinviertes todo, la exención puede ser total; si reinviertes una parte, la exención será proporcional.
2) Mayores de 65 años
En términos generales, la ganancia por la venta de la vivienda habitual puede estar exenta para contribuyentes mayores de 65 años, siempre que se cumplan los requisitos legales vigentes.
3) Titularidad compartida
Si el inmueble pertenece a dos o más personas, cada titular declara su parte de ganancia según su porcentaje de propiedad. Por eso nuestra calculadora incluye el campo de titularidad.
Ejemplo rápido
Imagina que compraste por 180.000 €, pagaste 18.000 € en gastos e impuestos de compra y realizaste mejoras por 12.000 €. Años después vendes por 275.000 € y soportas 10.000 € de gastos de venta. La ganancia antes de exenciones sería:
- Valor adquisición: 180.000 + 18.000 + 12.000 = 210.000 €
- Valor transmisión: 275.000 - 10.000 = 265.000 €
- Ganancia: 265.000 - 210.000 = 55.000 €
Sobre esos 55.000 € se aplican los tramos del ahorro, salvo que exista alguna exención aplicable.
Errores frecuentes al calcular IRPF venta vivienda
- No incluir gastos de compra o venta correctamente documentados.
- Confundir reformas de mejora con reparaciones de mantenimiento.
- Olvidar que la plusvalía municipal y el IRPF son impuestos distintos.
- No ajustar el cálculo a la titularidad real de cada propietario.
- Aplicar exenciones sin verificar requisitos y plazos.
Conclusión
Calcular el IRPF por la venta de vivienda no tiene por qué ser complicado si separas bien tres bloques: valores de adquisición y transmisión, exenciones aplicables y tramos del ahorro. Esta herramienta te permite hacer una estimación rápida para tomar decisiones con antelación y evitar sorpresas en la declaración de la renta.
Nota: la normativa fiscal puede cambiar y cada caso tiene matices (vivienda habitual, separación de bienes, herencias, donaciones, reinversión parcial, etc.). Antes de presentar la declaración, valida el resultado con un asesor o con la información oficial de la AEAT.