Calculadora de Plusvalía Municipal (estimación)
Introduce tus datos para estimar la cuota del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU).
Nota: esta calculadora es orientativa. La liquidación final depende de la ordenanza de tu ayuntamiento, bonificaciones y normativa vigente.
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal, conocida técnicamente como IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), es un impuesto local que grava el incremento de valor del suelo urbano cuando se transmite un inmueble. Normalmente aparece en operaciones de compraventa, donación o herencia.
Aunque en la práctica se habla de “plusvalía de la vivienda”, el cálculo se centra en el valor del suelo, no en el de la construcción.
¿Quién paga este impuesto y cuándo?
En una compraventa
- Por regla general, paga el vendedor (transmitente).
- Si el vendedor no reside en España, puede existir retención por parte del comprador en otros impuestos, pero eso no cambia la mecánica básica del IIVTNU.
En una herencia o donación
- En herencia, suele pagarlo el heredero.
- En donación, generalmente paga quien recibe el bien (donatario).
Cómo calcular la plusvalía municipal: métodos vigentes
Tras los cambios normativos, el contribuyente puede comparar dos sistemas y elegir el que resulte más favorable, siempre que cumpla requisitos:
1) Método objetivo
La base se calcula aplicando un coeficiente al valor catastral del suelo:
Base objetiva = Valor catastral del suelo × Coeficiente
El coeficiente depende de los años de tenencia y de la ordenanza municipal (con límites máximos estatales).
2) Método real
Se toma la ganancia real de la transmisión y se prorratea la parte correspondiente al suelo:
Base real = (Valor de venta − Valor de compra) × (Valor catastral suelo / Valor catastral total)
Si no hay incremento de valor (ganancia cero o negativa), no debería haber tributación por plusvalía municipal.
Tabla orientativa de coeficientes máximos (método objetivo)
Esta referencia puede variar por actualización normativa y por ordenanza local. Usa siempre la última publicada por tu ayuntamiento.
| Años de tenencia | Coeficiente máximo orientativo |
|---|---|
| < 1 año | 0.15 |
| 1 | 0.13 |
| 2 | 0.15 |
| 3 | 0.16 |
| 4 | 0.17 |
| 5 | 0.17 |
| 6 | 0.16 |
| 7 | 0.12 |
| 8 | 0.10 |
| 9 | 0.09 |
| 10 a 13 | 0.08 |
| 14 | 0.10 |
| 15 | 0.12 |
| 16 | 0.16 |
| 17 | 0.20 |
| 18 | 0.26 |
| 19 | 0.36 |
| 20 o más | 0.45 |
Ejemplo rápido
- Compra: 180.000 €
- Venta: 260.000 €
- Valor catastral suelo: 70.000 €
- Valor catastral total: 120.000 €
- Tenencia: 8 años
- Tipo municipal: 30%
Con estos datos, se calculan las dos bases (objetiva y real) y se escoge la menor. Después se aplica el tipo impositivo para obtener una cuota estimada.
Plazos habituales para presentar el impuesto
- Compraventas y donaciones: habitualmente 30 días hábiles desde la transmisión.
- Herencias: en general 6 meses desde el fallecimiento, con posible prórroga en ciertos casos.
Estos plazos pueden variar por normativa y práctica administrativa, por lo que conviene confirmarlos en el ayuntamiento correspondiente.
Errores comunes al calcular la plusvalía
- Usar el valor catastral total en vez del valor catastral del suelo para el método objetivo.
- No comparar método objetivo y método real.
- Aplicar un tipo impositivo incorrecto (cada ayuntamiento tiene su ordenanza).
- Olvidar bonificaciones en transmisiones mortis causa o vivienda habitual (si existen localmente).
- No conservar escrituras y recibos del IBI para justificar valores y fechas.
Conclusión
Para calcular la plusvalía municipal de forma razonable, necesitas: valores de compra y venta, valor catastral del suelo, valor catastral total, años de tenencia y tipo impositivo municipal. La clave es comparar los dos métodos permitidos y elegir el más favorable.
Usa la calculadora de esta página como primera aproximación y, antes de presentar autoliquidación, revisa la ordenanza del ayuntamiento o consulta a un profesional fiscal.