Calculadora de rentabilidad de alquiler
Introduce tus datos para estimar rentabilidad bruta, neta y flujo de caja anual.
Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler correctamente
Calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler no es solo dividir el alquiler anual entre el precio de compra. Si quieres tomar decisiones sólidas como inversor, necesitas medir varios niveles: rentabilidad bruta, rentabilidad neta y flujo de caja real. Cada una responde a una pregunta distinta: ¿la operación parece interesante?, ¿es eficiente después de gastos?, ¿cuánto dinero genera realmente cada año?
La diferencia entre una buena inversión y una mala suele estar en los detalles. Un piso puede parecer rentable en portales inmobiliarios y, sin embargo, dar un rendimiento pobre cuando incluyes impuestos, vacancia, mantenimiento y financiación.
Las 3 métricas clave que debes mirar
1) Rentabilidad bruta
Es la métrica más simple y rápida para filtrar oportunidades.
Fórmula: (alquiler anual potencial / precio de compra) × 100
- No descuenta gastos.
- Es útil para comparar rápidamente inmuebles similares.
- Puede resultar optimista si hay zonas con alta rotación o impagos.
2) Rentabilidad neta
Es la métrica más útil para análisis realista de operación.
Fórmula: (ingreso neto operativo anual / inversión total) × 100
- Incluye vacancia y gastos anuales.
- Usa inversión total (compra + impuestos + reforma).
- Permite comparar activos con distinto nivel de reforma o costes de entrada.
3) Flujo de caja y cash-on-cash
Si compras con hipoteca, necesitas saber cuánto dinero te queda al final del año tras pagar deuda.
- Flujo de caja anual: ingreso neto operativo − cuotas hipotecarias anuales.
- Cash-on-cash: flujo de caja anual / capital propio invertido.
Esta métrica conecta la inversión inmobiliaria con tu liquidez real.
Gastos que muchos olvidan y afectan la rentabilidad
Estos costes pueden reducir significativamente el rendimiento:
- IBI, tasas municipales y posibles derramas de comunidad.
- Seguro de hogar y seguro de impago.
- Reparaciones imprevistas (electrodomésticos, caldera, pintura).
- Periodos sin inquilino (vacancia).
- Honorarios de gestión si delegas el alquiler.
- Costes de formalización y actualización del inmueble.
Ejemplo rápido de interpretación
Imagina una vivienda que compras por 150.000 €, con 18.000 € en gastos y 12.000 € de reforma. Se alquila por 900 €/mes, con una vacancia del 5%, y tiene 3.120 € de gastos anuales entre IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y gestión.
Con esos datos, la rentabilidad bruta puede parecer atractiva, pero la rentabilidad neta baja al incorporar gastos y periodos sin alquiler. Si además pagas hipoteca, el flujo de caja puede estrecharse aún más. Por eso conviene proyectar siempre en escenario conservador.
Qué rentabilidad se considera “buena”
No existe un número universal. Depende del riesgo, la ciudad y el tipo de activo. Aun así, como referencia orientativa:
- Bruta: por encima del 6% suele captar interés inicial.
- Neta: entre 4% y 7% puede considerarse saludable según zona.
- Flujo de caja: lo ideal es que sea positivo incluso en meses difíciles.
Un activo con menor rentabilidad actual puede compensar si tiene mejor potencial de revalorización y menor riesgo de vacancia.
Consejos para mejorar la rentabilidad del alquiler
Optimiza la compra
La rentabilidad empieza en el precio de adquisición. Negociar un 5%–10% puede mejorar el retorno más que subir ligeramente la renta mensual.
Reduce vacancia
Una vivienda bien mantenida, con fotos profesionales y precio de mercado, se alquila antes y con mejores perfiles de inquilino.
Controla gastos recurrentes
Renegocia seguros, revisa contratos de mantenimiento y anticipa reemplazos para evitar averías caras.
Evita decisiones emocionales
Compra por números, no por gustos personales. La inversión debe sostenerse con datos y margen de seguridad.
Conclusión
Si quieres invertir con criterio, analiza cada inmueble con una metodología consistente: rentabilidad bruta para filtrar, rentabilidad neta para decidir y flujo de caja para proteger tu liquidez. Usa la calculadora de esta página para obtener una estimación inicial y compárala siempre con escenarios conservadores antes de cerrar una operación.