Calculadora de plusvalía municipal en Madrid (estimación)
Introduce los datos de tu operación para obtener una estimación orientativa de la cuota del impuesto (IIVTNU). La herramienta compara el método objetivo y el método real, aplicando el más favorable si existe incremento.
Puedes consultar el coeficiente exacto en la ordenanza fiscal vigente del Ayuntamiento de Madrid.
¿Qué es la plusvalía municipal en Madrid?
Cuando se vende, dona o hereda un inmueble urbano en Madrid, puede generarse el impuesto conocido como plusvalía municipal, técnicamente llamado Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Lo que se grava no es el edificio en sí, sino el incremento de valor del suelo durante el tiempo en que has sido titular.
Este impuesto lo gestiona el Ayuntamiento de Madrid y su cálculo se basa en reglas específicas que han cambiado en los últimos años. Por eso es normal tener dudas al preparar una compraventa, una donación o una sucesión.
Cómo calcular la plusvalía en Madrid: dos métodos
1) Método objetivo
Se toma el valor catastral del suelo y se multiplica por un coeficiente en función del periodo de tenencia (según límites legales y ordenanza municipal). Después, a la base resultante se le aplica el tipo impositivo del Ayuntamiento.
- Base imponible objetiva = Valor catastral del suelo × Coeficiente
- Cuota = Base imponible × Tipo impositivo
2) Método de incremento real
Se calcula la ganancia real obtenida en la transmisión y se imputa la parte correspondiente al suelo, utilizando la proporción catastral suelo/total. Este método suele ser útil cuando la revalorización real ha sido baja.
- Ganancia total = Valor de transmisión − Valor de adquisición
- Proporción de suelo = Valor catastral suelo / Valor catastral total
- Base real = Ganancia total × Proporción de suelo
¿Cuál se aplica?
En términos prácticos, se puede optar por la fórmula más favorable cuando cumples los requisitos. Si no hubo incremento (venta por igual o menos de lo que costó), en general no procede pagar plusvalía municipal.
Guía rápida para usar la calculadora
- Introduce los importes de compra y venta (o adquisición y transmisión).
- Añade valores catastrales (suelo y total), que aparecen en recibos del IBI o en Catastro.
- Si no conoces el coeficiente, usa el botón de sugerencia orientativa por años.
- Revisa el tipo impositivo (por defecto 29%, frecuente en Madrid).
- Pulsa Calcular plusvalía estimada para ver base y cuota aproximada.
Ejemplo práctico
Imagina una vivienda comprada por 200.000 € y vendida por 270.000 €. El valor catastral del suelo es 90.000 €, el valor catastral total 170.000 €, el coeficiente 12% y el tipo 29%.
- Base objetiva: 90.000 × 12% = 10.800 €
- Ganancia total: 70.000 €
- Proporción suelo: 90.000 / 170.000 = 52,94%
- Base real: 70.000 × 52,94% = 37.058 € aprox.
En este caso, la base objetiva es menor que la real, así que sería la opción más favorable. Cuota estimada: 10.800 × 29% = 3.132 €.
Plazos y trámites en Madrid
Transmisiones por compraventa o donación
El plazo habitual para presentar la autoliquidación suele ser de 30 días hábiles desde la transmisión.
Transmisiones por herencia
Normalmente se dispone de 6 meses desde el fallecimiento, con posibilidad de prórroga hasta un año si se solicita en plazo.
Documentación habitual
- Escritura de adquisición y escritura de transmisión.
- Referencia catastral del inmueble.
- Recibo IBI o certificación de valores catastrales.
- DNI/NIF de las partes.
Errores frecuentes al calcular plusvalía
- Usar valor catastral total cuando la ley exige separar la parte de suelo.
- No comprobar si hubo realmente incremento de valor.
- Aplicar un coeficiente que no corresponde al periodo de tenencia.
- Olvidar bonificaciones o reducciones previstas en ordenanza.
- Presentar fuera de plazo y asumir recargos evitables.
Conclusión
Si necesitas calcular plusvalía en Madrid, lo más práctico es comparar método objetivo y método real, revisar coeficientes vigentes y confirmar plazos. Esta calculadora te sirve como estimación inicial para tomar decisiones con más claridad antes de presentar la autoliquidación ante el Ayuntamiento.
Nota: la herramienta es orientativa y no sustituye asesoramiento fiscal o jurídico profesional. La cuota definitiva depende de la normativa y ordenanza vigentes en la fecha de devengo.