Calculadora de precio de alquiler
Introduce tus costes y el beneficio mensual deseado para obtener un precio mínimo y uno recomendado.
Cómo calcular el precio de alquiler de forma inteligente
Si quieres alquilar una vivienda y no sabes qué precio poner, esta es la pregunta clave: ¿cuánto necesito cobrar para cubrir costes, reducir riesgo y obtener una rentabilidad razonable? Muchos propietarios fijan el alquiler mirando solo anuncios cercanos, pero eso puede llevar a dos errores: cobrar demasiado y quedarte meses sin inquilino, o cobrar demasiado poco y perder dinero cada año.
La forma más sólida de calcular precio de alquiler combina dos enfoques: números internos (tus gastos y objetivo de beneficio) + realidad de mercado (demanda, zona, estado del inmueble y competencia).
Variables que debes incluir en tu cálculo
1) Costes fijos mensuales
- Hipoteca o coste de financiación.
- Comunidad.
- Prorrateo mensual del IBI.
- Prorrateo mensual del seguro.
2) Costes operativos
- Mantenimiento preventivo y pequeñas reparaciones.
- Costes administrativos o de gestoría.
- Gastos no repercutibles al inquilino.
3) Riesgo de vacancia
No todos los meses estarán alquilados. Incluso en zonas muy dinámicas, es prudente asumir un porcentaje de vacancia (por ejemplo 3% a 8%). Incluirlo evita sorpresas cuando cambie un inquilino o haya periodos sin demanda.
4) Rentabilidad objetivo
Debes definir cuánto beneficio neto mensual quieres obtener. Sin esta variable, es imposible saber si el alquiler que propones es sostenible a largo plazo.
Fórmula simplificada:
Precio mínimo de alquiler = Costes mensuales totales / (1 - vacancia% - gestión%)
Precio recomendado:
(Costes mensuales totales + beneficio deseado) / (1 - vacancia% - gestión%)
Después del cálculo: validar contra el mercado
Una vez tengas tu precio teórico, compáralo con viviendas similares (mismos metros, barrio, estado, ascensor, terraza, parking, eficiencia energética). Tu cifra final debe estar dentro de un rango competitivo para atraer buenos candidatos sin regalar rentabilidad.
- Si tu precio recomendado está muy por encima del mercado, revisa costes y expectativas.
- Si está por debajo, puedes optimizar presentación del piso y ajustar gradualmente al alza.
- Publica con fotos profesionales y descripción clara: reduce vacancia y mejora perfil de inquilinos.
Errores frecuentes al calcular el alquiler
No incluir reparaciones
Pequeñas incidencias recurrentes (caldera, fontanería, pintura) afectan de forma directa al resultado anual. Reserva una partida mensual para ello.
Ignorar meses vacíos
Suponer ocupación del 100% es optimista. Siempre habrá rotación, reformas o retrasos en la entrada del siguiente arrendatario.
Copiar precios sin filtrar comparables
No basta con ver anuncios activos. Lo útil es entender precios de cierre, tiempos de publicación y calidad real de los inmuebles comparados.
No revisar el precio cada año
Impuestos, comunidad y costes de mantenimiento cambian. Revisar anualmente te ayuda a conservar rentabilidad sin perder competitividad.
Ejemplo rápido
Supón que tus costes fijos y operativos suman 900 €/mes, estimas 5% de vacancia y 8% de gestión, y quieres ganar 150 €/mes netos. Con esa estructura, el alquiler recomendado sería:
(900 + 150) / (1 - 0,05 - 0,08) = 1.206,90 €/mes aprox.
Este valor debe contrastarse con la zona para tomar la decisión final (por ejemplo, publicarlo entre 1.190 € y 1.225 €).
Conclusión
Calcular precio alquiler no es adivinar: es un proceso técnico con datos reales. Si controlas costes, riesgo y rentabilidad objetivo, podrás fijar un precio sostenible y atractivo para el mercado. Usa la calculadora de arriba como punto de partida, y luego valida con comparables de calidad para cerrar una estrategia de alquiler sólida.