Calculadora de rentabilidad de alquiler (estilo Excel)
Introduce tus datos para estimar rentabilidad bruta, rentabilidad neta, cash flow y ROI sobre capital propio.
Inversión inicial
Ingresos y ocupación
Gastos anuales
Financiación (opcional)
Tip: Puedes escribir números con coma o punto decimal.
Cómo calcular rentabilidad alquiler en Excel sin errores
Si estás buscando la mejor forma de calcular rentabilidad alquiler excel, lo más importante es separar bien tus métricas. Mucha gente se queda en la rentabilidad bruta y eso puede llevar a decisiones equivocadas. Un piso puede parecer excelente sobre el papel, pero convertirse en una inversión mediocre cuando incluyes vacantes, mantenimiento y financiación.
La clave es tener una hoja de Excel clara, con bloques de datos y fórmulas simples. Esta misma lógica es la que usa la calculadora de arriba para darte una estimación rápida y realista.
Métricas que debes mirar siempre
- Rentabilidad bruta: ingresos anuales entre inversión total. Sirve como filtro rápido.
- Rentabilidad neta: ingresos anuales menos gastos operativos, dividido por inversión total.
- Cash flow anual: beneficio real después de gastos y cuota hipotecaria.
- ROI sobre capital propio: retorno de tu dinero realmente invertido (entrada + gastos no financiados).
Estructura recomendada de tu Excel
1) Bloque de entrada de datos
En la parte superior coloca todas las variables editables: precio, alquiler, ocupación, gastos y financiación. Evita mezclar datos con fórmulas. Eso reduce errores y hace más fácil actualizar escenarios.
2) Bloque de cálculos
Debajo crea un resumen automático. Por ejemplo:
| Concepto | Fórmula en Excel (ejemplo) |
|---|---|
| Ingresos brutos anuales | =B6*12*(B7/100) |
| Gastos operativos anuales | =SUM(B8:B13) |
| NOI (resultado operativo) | =B16-B17 |
| Inversión total | =SUM(B2:B5) |
| Rentabilidad bruta | =B16/B19 |
| Rentabilidad neta | =B18/B19 |
3) Bloque de financiación
Si hay hipoteca, añade el cálculo de cuota mensual con la función PAGO de Excel en español:
=PAGO(tasa_mensual; nper; -prestamo)
Después multiplica por 12 para obtener la carga anual de deuda y calcular tu cash flow real.
Ejemplo completo paso a paso
Supongamos estos datos:
- Precio compra: 120.000 €
- Gastos compra: 12.000 €
- Reforma + mobiliario: 11.000 €
- Alquiler mensual: 850 €
- Ocupación: 95%
- Gastos anuales: 2.790 €
- Financiación: 70% al 3,5% durante 25 años
Con estos números, la propiedad puede tener una rentabilidad bruta atractiva, pero lo más relevante es revisar el cash flow tras hipoteca. Ahí se ve si la operación te genera liquidez o te obliga a poner dinero cada mes.
Errores frecuentes al calcular rentabilidad alquiler excel
- No incluir vacancia: usar 100% de ocupación infla los resultados.
- Olvidar mantenimiento: siempre habrá pequeñas reparaciones.
- No separar gastos extraordinarios: una derrama grande puede distorsionar tu año.
- Confundir rentabilidad neta con ROI: una cosa es sobre inversión total y otra sobre capital propio.
- No hacer escenarios: prueba versiones optimista, base y conservadora.
Escenarios recomendados para tomar decisiones
Escenario conservador
Reduce ocupación y sube mantenimiento. Si aún así el cash flow se mantiene positivo, la inversión tiene margen de seguridad.
Escenario base
Usa datos realistas de mercado de la zona, no los mejores anuncios que encuentres online.
Escenario optimista
Úsalo para ver potencial, no para justificar la compra. El escenario base es el que debería sostener la decisión.
Conclusión
Dominar cómo calcular rentabilidad alquiler excel te permite invertir con criterio. La calculadora de esta página te da una respuesta rápida, y Excel te ofrece el nivel de detalle para validar operaciones antes de firmar.
Si quieres invertir mejor, céntrate en tres preguntas: ¿cuál es la rentabilidad neta real?, ¿qué cash flow queda tras deuda?, y ¿qué pasa si el mercado se pone difícil durante 12 meses? Si tus números aguantan esas preguntas, vas por buen camino.