Calculadora de rentabilidad de alquiler
Introduce los datos de tu vivienda para estimar rentabilidad bruta, rentabilidad neta y flujo mensual.
Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler de vivienda
Si estás pensando en comprar una vivienda para alquilarla, saber calcular bien la rentabilidad es clave. Mucha gente se queda solo con la cifra de alquiler mensual, pero eso puede llevar a decisiones equivocadas. La rentabilidad real depende de la inversión total, de los gastos recurrentes y de la ocupación efectiva.
En esta guía verás un método claro para analizar una operación y evitar sorpresas. La calculadora superior te permite obtener una estimación rápida y comparar diferentes escenarios.
Rentabilidad bruta vs rentabilidad neta
Rentabilidad bruta
La rentabilidad bruta mide el rendimiento sin descontar gastos. Se calcula así:
Rentabilidad bruta (%) = Ingresos anuales brutos / Inversión total × 100
Es útil para una primera aproximación, pero no refleja lo que realmente ganas.
Rentabilidad neta
La rentabilidad neta sí descuenta gastos de explotación (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, gestión, vacancia y otros). Es una métrica mucho más fiable para comparar inversiones.
Rentabilidad neta (%) = Beneficio anual neto / Inversión total × 100
Qué incluir en la inversión total
- Precio de compra de la vivienda.
- Impuestos y gastos de compra (ITP/IVA, notaría, registro, gestoría, etc.).
- Reforma y acondicionamiento inicial.
- Mobiliario y electrodomésticos si alquilas amueblado.
Un error habitual es calcular rentabilidad usando solo el precio de compra y olvidando costes de cierre. Ese fallo puede bajar tu rentabilidad real entre 0,5 y 1,5 puntos porcentuales.
Gastos anuales que no debes olvidar
- IBI y tasas municipales.
- Comunidad de propietarios.
- Seguro del hogar y/o seguro de impago.
- Mantenimiento correctivo y preventivo.
- Honorarios de administración o agencia.
- Periodos sin inquilino (vacancia).
- Provisión para imprevistos.
La vacancia merece especial atención. Aunque tu zona tenga alta demanda, asumir un 3%-8% suele ser prudente para no sobreestimar resultados.
Ejemplo práctico rápido
Supongamos esta operación:
- Compra: 180.000 €
- Gastos de compra (10%): 18.000 €
- Reforma: 8.000 €
- Alquiler: 950 €/mes
La inversión total sería 206.000 €. Con ingresos brutos de 11.400 €/año, la rentabilidad bruta ronda el 5,53%. Tras descontar gastos y vacancia, la rentabilidad neta puede quedar cerca del 3%-4,5% según el caso.
Por eso es tan importante mirar cifras netas y no solo el alquiler anunciado.
Cómo mejorar la rentabilidad del alquiler
1) Comprar mejor
La rentabilidad se decide en gran parte en la compra. Negociar bien el precio y evitar sobrepago es la palanca más poderosa.
2) Optimizar reforma y distribución
Una reforma funcional puede subir renta y reducir rotación. Prioriza durabilidad y eficiencia energética antes que acabados de lujo poco rentables.
3) Reducir vacancia
Publicación profesional, respuesta rápida, filtros de solvencia y buen mantenimiento ayudan a tener menos meses vacíos.
4) Controlar gastos de explotación
Revisar seguros, contratos de suministros en periodos vacíos y presupuesto de mantenimiento puede aumentar tu margen neto de forma sostenida.
Indicadores complementarios recomendados
- Flujo de caja mensual: dinero que realmente te queda cada mes.
- Rentabilidad neta después de impuestos: visión más cercana al beneficio real.
- Payback: años estimados para recuperar la inversión.
- Sensibilidad: analizar qué pasa si sube vacancia o bajan rentas.
Errores frecuentes al evaluar una vivienda en alquiler
- Ignorar gastos de entrada y reforma.
- No incluir vacancia en el cálculo.
- Subestimar mantenimiento anual.
- No contemplar fiscalidad.
- Comparar inmuebles con métricas distintas.
Conclusión
Calcular la rentabilidad de un alquiler de vivienda no es complicado si aplicas una estructura clara: inversión total, ingresos realistas, gastos completos y análisis neto. Con una evaluación rigurosa, podrás decidir con mayor seguridad si una propiedad encaja con tus objetivos financieros.
Usa la calculadora de esta página para crear escenarios y tomar decisiones basadas en números, no en intuiciones.