Calculadora de rentabilidad inmobiliaria
Introduce los datos de tu operación para estimar rentabilidad bruta, rentabilidad neta y flujo de caja anual.
Nota: cálculo orientativo. No incluye IRPF, amortización fiscal ni plusvalía por revalorización del inmueble.
¿Qué significa calcular la rentabilidad de un piso?
Calcular la rentabilidad de un piso es medir si una inversión inmobiliaria realmente compensa frente al dinero que has puesto. No basta con ver cuánto cobras de alquiler: hay que tener en cuenta compra, impuestos, reforma, gastos recurrentes, periodos sin inquilino y financiación.
Cuando analizas un activo de alquiler, normalmente trabajarás con tres métricas clave:
- Rentabilidad bruta: ingresos anuales por alquiler / inversión total.
- Rentabilidad neta: ingresos efectivos menos gastos / inversión total.
- Flujo de caja: dinero que te queda tras pagar gastos y, si aplica, hipoteca.
Fórmulas básicas que debes dominar
1) Inversión total
Incluye el precio del piso más todos los gastos de adquisición y puesta a punto:
Inversión total = Precio de compra + Gastos de compra + Reforma inicial
2) Ingreso anual efectivo
El alquiler teórico anual debe ajustarse por vacancia:
Ingreso efectivo = (Alquiler mensual × 12) × % ocupación
3) Rentabilidad bruta y neta
La bruta sirve para filtrar rápido oportunidades, pero la neta es la que mejor refleja la realidad:
- Bruta = Ingreso anual teórico / Inversión total
- Neta = (Ingreso efectivo − Gastos anuales) / Inversión total
Gastos que no debes olvidar
Muchos cálculos salen “bonitos” porque omiten costes. Para una estimación seria, considera:
- IBI y tasa de basuras.
- Comunidad de propietarios.
- Seguro de hogar e impago.
- Mantenimiento y pequeñas reparaciones.
- Gestión inmobiliaria o administración.
- Meses de vacancia o rotación de inquilino.
- Coste financiero (si hay hipoteca).
Ejemplo rápido
Imagina un piso de 180.000 € con 10% de gastos de compra y 15.000 € de reforma. Se alquila por 950 €/mes, con ocupación del 95% y gastos anuales de 2.500 € aprox.
Con estos datos, la rentabilidad neta puede bajar de forma relevante frente a la bruta. Esa diferencia es justo lo que te ayuda a evitar decisiones impulsivas.
¿Qué rentabilidad de alquiler se considera buena?
No hay una única cifra válida para todos los mercados, pero como referencia general:
- < 4% neto: operación conservadora o con precio alto.
- 4%–6% neto: rango razonable en muchas ciudades.
- > 6% neto: rentabilidad alta, suele implicar más gestión o más riesgo.
La clave es comparar siempre con el riesgo del activo, la estabilidad de la zona y tu estrategia (patrimonial, flujo de caja o mixto).
Cómo mejorar la rentabilidad de un piso
Optimiza la compra
El mejor margen se suele ganar al comprar. Negociar un 5%–10% puede cambiar todo el resultado anual.
Ajusta la reforma al mercado
No sobrerreformes. Invierte en lo que eleva renta y reduce rotación: cocina funcional, baño actualizado, eficiencia energética y buena iluminación.
Reduce vacancia
Un piso vacío destruye rentabilidad. Precio de salida realista, buena presentación y respuesta rápida a leads suelen reducir tiempos de cierre.
Controla costes recurrentes
Revisa seguros, proveedores y mantenimiento preventivo. Pequeños ajustes acumulados tienen gran impacto en la neta.
Errores frecuentes al calcular rentabilidad inmobiliaria
- Usar solo la rentabilidad bruta para decidir.
- No incluir gastos de compra ni reforma real.
- Ignorar meses sin inquilino.
- No separar flujo de caja de creación de patrimonio.
- No reservar colchón para imprevistos.
Conclusión
Si quieres invertir con criterio, la rentabilidad de un piso debe calcularse de forma completa y realista. La calculadora de arriba te da una base sólida para comparar oportunidades, detectar operaciones débiles y priorizar aquellas que sí encajan con tus objetivos financieros.
Antes de comprar, prueba varios escenarios: optimista, base y conservador. Esa simple práctica reduce riesgo y mejora mucho la calidad de tus decisiones.