Usa esta calculadora para estimar la rentabilidad bruta, rentabilidad neta y flujo de caja anual de un piso en alquiler. Introduce los datos de compra, ingresos y gastos.
Cómo calcular la rentabilidad de un piso en alquiler
Cuando hablamos de calcular rentabilidad piso alquiler, la mayoría de inversores comete un error clásico: mirar solo la renta mensual y dividir entre el precio de compra. Esa aproximación puede servir como filtro rápido, pero no es suficiente para tomar una decisión real de inversión.
Para hacerlo bien necesitas incluir todos los costes: compra, impuestos, reforma, periodos sin inquilino, mantenimiento, comunidad, IBI, seguro, gestión y financiación. Solo así obtendrás una foto fiable de tu retorno.
Las 3 métricas que importan
1) Rentabilidad bruta
Es la fórmula más simple:
Rentabilidad bruta = Ingresos anuales por alquiler / Inversión total × 100
Sirve para comparar oportunidades rápidamente, pero no refleja la realidad completa porque no descuenta gastos operativos.
2) Rentabilidad neta
Más precisa para evaluar un activo de alquiler:
Rentabilidad neta = (Ingresos anuales - Gastos anuales) / Inversión total × 100
Esta métrica ya incorpora comunidad, impuestos, seguros y mantenimiento, por lo que se acerca más al resultado económico real.
3) Flujo de caja y cash-on-cash
Si compras con hipoteca, lo crítico es saber cuánto dinero te queda en el bolsillo al año:
- Flujo de caja anual = Ingresos netos operativos - cuota hipotecaria anual.
- Cash-on-cash = Flujo de caja anual / capital propio aportado × 100.
Un piso puede tener buena rentabilidad neta y, aun así, flujo de caja negativo si la financiación es agresiva.
Qué gastos debes incluir siempre
Para evitar sorpresas, usa una estimación realista e incluye:
- Impuestos y costes de adquisición (ITP/IVA, notaría, registro, gestoría).
- Reforma inicial y mobiliario.
- Comunidad de propietarios.
- IBI y tasas municipales.
- Seguro del hogar y responsabilidad civil.
- Mantenimiento correctivo y preventivo.
- Honorarios de agencia o administración.
- Vacancia (meses sin inquilino) reflejada en el porcentaje de ocupación.
Ejemplo rápido de interpretación
Imagina que tras usar la calculadora obtienes:
- Rentabilidad bruta: 5,9%
- Rentabilidad neta: 4,4%
- Flujo de caja anual: 1.200 €
Eso sugiere una operación razonable, especialmente si está en una zona con demanda estable y baja morosidad. Si además esperas una revalorización moderada del activo a largo plazo, puede encajar en una estrategia patrimonial conservadora.
Errores comunes al calcular rentabilidad inmobiliaria
Ignorar la vacancia
Asumir 12 meses alquilados siempre es optimista. Introducir un 90%-95% de ocupación suele ser más prudente.
Olvidar mantenimiento y reposiciones
Electrodomésticos, pintura, caldera o pequeñas averías impactan mucho más de lo que parece cuando no están presupuestados.
No separar inversión total de entrada de capital
Si hay hipoteca, analiza tanto la rentabilidad del activo como la rentabilidad de tu dinero aportado (cash-on-cash).
Tomar decisiones por una sola métrica
No existe un número mágico. Combina rentabilidad neta, flujo de caja, riesgo de zona, liquidez y horizonte temporal.
¿Qué es una “buena” rentabilidad de alquiler?
Depende del mercado y del riesgo, pero como referencia orientativa en residencial tradicional:
- < 3%: baja, sensible a imprevistos.
- 3% - 5%: razonable en zonas prime o de alta seguridad.
- 5% - 7%: buena relación rentabilidad/riesgo.
- > 7%: alta, revisar bien riesgos, estado del activo y perfil de demanda.
Conclusión
Si quieres invertir con criterio, no basta con saber el alquiler mensual. Debes medir la operación completa: coste total, gastos recurrentes, financiación y flujo de caja real. Esta calculadora te da una base sólida para comparar inmuebles y negociar con más seguridad.
Repite el cálculo con varios escenarios (optimista, base y conservador) y prioriza siempre operaciones que se mantengan sanas incluso con ocupación más baja o gastos algo superiores a los previstos.