Calculadora de ganancia patrimonial (venta con hipoteca)
Introduce los datos de tu operación para estimar la ganancia patrimonial, la cuota de IRPF y el dinero neto que te quedaría tras cancelar la hipoteca.
Nota: cálculo orientativo. La normativa fiscal puede variar según tu caso, comunidad autónoma y año fiscal.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial al vender una vivienda con hipoteca?
Cuando vendes un inmueble en España, Hacienda no mira cuánto dinero te queda en el bolsillo después de pagar al banco. Lo que calcula es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Esa diferencia es la ganancia (o pérdida) patrimonial que tributa en la base del ahorro del IRPF.
Por eso, en una venta con hipoteca, hay dos planos distintos: el fiscal y el financiero. Fiscalmente, importa la fórmula legal. Financieramente, importa si con el precio de venta puedes cancelar la deuda pendiente y cuánto dinero neto recibes.
Fórmula básica
- Valor de adquisición = precio de compra + gastos e impuestos de compra + mejoras − amortizaciones fiscalmente deducidas.
- Valor de transmisión = precio de venta − gastos y tributos asociados a la venta.
- Ganancia patrimonial = valor de transmisión − valor de adquisición.
¿Qué gastos suelen computar?
En la compra
- ITP o IVA (según tipo de operación).
- Actos Jurídicos Documentados, si aplicó.
- Notaría y registro de la compraventa.
- Honorarios directamente vinculados a la adquisición.
En la venta
- Comisión de la agencia inmobiliaria.
- Gastos de notaría/gestión que asuma el vendedor.
- Plusvalía municipal satisfecha por el transmitente (en su caso).
- Determinados costes necesarios para cancelar cargas y transmitir.
Tramos orientativos del ahorro para la ganancia patrimonial
| Base del ahorro | Tipo aplicable |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000 a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 28% |
Ejemplo rápido: venta de piso con hipoteca
Supón una compra por 180.000 €, con 18.000 € de gastos de compra y 12.000 € de mejoras. Vendes por 260.000 €, pagando 10.000 € entre agencia y otros gastos de venta. Además, te quedan 95.000 € de hipoteca pendiente.
- Valor de adquisición: 180.000 + 18.000 + 12.000 = 210.000 €.
- Valor de transmisión: 260.000 − 10.000 = 250.000 €.
- Ganancia patrimonial: 250.000 − 210.000 = 40.000 €.
Sobre esos 40.000 € se calcula el IRPF del ahorro. Después, para saber lo que realmente cobras, restas además la hipoteca pendiente y el impuesto estimado.
Exenciones y situaciones especiales que pueden reducir o eliminar tributación
1) Reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes (total o parcialmente) en otra vivienda habitual dentro de los plazos legales, puede aplicarse exención total o parcial de la ganancia.
2) Mayores de 65 años
La transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años puede estar exenta, cumpliendo requisitos. En otros activos existen reglas específicas.
3) Pérdida patrimonial
Si el resultado es negativo, no pagas por esa operación y la pérdida puede compensarse con otras ganancias según límites legales del IRPF.
Errores frecuentes al calcular la ganancia patrimonial en una venta con hipoteca
- Confundir hipoteca pendiente con gasto fiscalmente deducible de la ganancia.
- No incluir gastos de compra y venta correctamente documentados.
- Incluir reparaciones ordinarias como “mejoras” (no siempre procede).
- Olvidar amortizaciones deducidas en inmuebles alquilados.
- No revisar posibles exenciones por reinversión o edad.
Documentación que conviene guardar
- Escritura de compra y escritura de venta.
- Facturas y justificantes de impuestos y gastos.
- Facturas de mejoras (con descripción técnica clara).
- Certificados de saldo pendiente y cancelación hipotecaria.
Con una buena recopilación documental y un cálculo ordenado, podrás estimar tu tributación real y anticipar el impacto financiero de la venta del inmueble con hipoteca.