Calculadora de Ganancia Patrimonial IRPF
Introduce los importes en euros. Puedes usar coma o punto decimal.
Estimación orientativa según escala estatal de base del ahorro (19%–28%). No sustituye asesoramiento fiscal profesional.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial en el IRPF
La ganancia patrimonial en el IRPF aparece cuando vendes un bien (por ejemplo, una vivienda, acciones o fondos) por un valor superior al de adquisición. A nivel práctico, el cálculo no se limita a “precio de venta menos precio de compra”; también debes incluir gastos e impuestos asociados tanto a la compra como a la venta, así como determinadas inversiones o mejoras realizadas.
La fórmula base es:
- Valor de transmisión neto = precio de venta − gastos e impuestos de la venta.
- Valor de adquisición total = precio de compra + gastos e impuestos de compra + mejoras.
- Ganancia patrimonial = valor de transmisión neto − valor de adquisición total.
Tramos del ahorro aplicados a ganancias patrimoniales
Una vez obtenida la ganancia, esta se integra en la base del ahorro. De forma orientativa, se aplican tipos progresivos por tramos. Eso significa que no todo tributa al tipo más alto, sino que cada bloque se grava a su porcentaje correspondiente.
- 19% hasta 6.000 €
- 21% desde 6.000,01 € hasta 50.000 €
- 23% desde 50.000,01 € hasta 200.000 €
- 27% desde 200.000,01 € hasta 300.000 €
- 28% desde 300.000,01 € en adelante
La calculadora de esta página aplica esa lógica de manera automática y desglosa la cuota estimada tramo a tramo para facilitar la revisión.
Qué gastos puedes tener en cuenta
En la compra
Habitualmente se incluyen conceptos como notaría, registro, impuestos de adquisición y otros gastos vinculados directamente a la operación. Estos aumentan el valor de adquisición y reducen la ganancia final.
En la venta
En el valor de transmisión neto suelen restarse gastos como honorarios de agencia inmobiliaria, plusvalía municipal asumida por el vendedor u otros costes directamente relacionados con la venta.
Mejoras e inversiones
Las mejoras que incrementan el valor del bien (y que estén correctamente justificadas) pueden sumarse al valor de adquisición. Ojo: no todo gasto de mantenimiento es automáticamente una mejora fiscal deducible.
Compensación de pérdidas patrimoniales
Si tienes pérdidas patrimoniales pendientes de ejercicios anteriores o del mismo año, puedes compensarlas con ganancias, reduciendo la base sujeta a tributación. En la calculadora encontrarás un campo específico para simular ese efecto.
Si el resultado final es negativo, hablaríamos de pérdida patrimonial. Esa pérdida no genera impuesto inmediato por esta operación, pero puede servir para compensaciones conforme a los límites legales vigentes.
Ejemplo rápido
Imagina una venta por 250.000 €, con 7.000 € de gastos de venta. El inmueble se compró por 180.000 €, con 18.000 € de gastos de compra y 12.000 € en mejoras. Además, tienes 5.000 € de pérdidas compensables:
- Valor transmisión neto: 243.000 €
- Valor adquisición total: 210.000 €
- Ganancia: 33.000 €
- Base tras compensar pérdidas: 28.000 €
La cuota estimada se calcularía por tramos, no aplicando un porcentaje único sobre todo el importe.
Consejos para evitar errores frecuentes
- Conserva facturas y justificantes de gastos e inversiones.
- Diferencia entre gastos de mejora y gastos de conservación.
- Revisa posibles exenciones (por ejemplo, reinversión en vivienda habitual, supuestos por edad, etc.).
- Comprueba si existen particularidades autonómicas o cambios normativos recientes.
Conclusión
El cálculo de ganancias patrimoniales en IRPF puede parecer complejo, pero con una estructura ordenada y una buena recopilación de datos se vuelve mucho más manejable. Usa esta herramienta para una primera estimación y, si la operación es importante, valida el resultado con un asesor fiscal para declarar con seguridad.