Calculadora de incremento patrimonial (venta de vivienda)
Introduce tus datos para estimar la ganancia o pérdida patrimonial y una cuota orientativa de IRPF en España.
Aviso: cálculo orientativo y simplificado. No sustituye el asesoramiento fiscal profesional.
¿Qué es el incremento patrimonial en la venta de una vivienda?
El incremento patrimonial (o ganancia patrimonial) es la diferencia entre lo que realmente obtienes al vender una vivienda y lo que te costó adquirirla, incluyendo determinados gastos. Esta ganancia se integra, con carácter general, en la base del ahorro del IRPF.
Fórmula básica del cálculo
1) Valor de transmisión
Es el valor de venta neto:
- Precio de venta.
- Menos gastos e impuestos inherentes a la transmisión soportados por el vendedor.
2) Valor de adquisición
Es el coste fiscal de compra:
- Precio de compra.
- Más gastos e impuestos de adquisición (notaría, registro, ITP/IVA, etc.).
- Más inversiones y mejoras justificadas.
3) Ganancia patrimonial
Ganancia = Valor de transmisión − Valor de adquisición. Si el resultado es negativo, existe pérdida patrimonial.
Exenciones frecuentes
Dependiendo de tu situación personal, parte o toda la ganancia puede quedar exenta:
- Mayores de 65 años por venta de vivienda habitual (suele estar exenta, cumpliendo requisitos).
- Reinversión en vivienda habitual: puede exonerar total o parcialmente según el importe reinvertido.
- Otros supuestos regulados por normativa específica.
Diferencia entre IRPF y plusvalía municipal
Es muy común confundir ambos conceptos:
- IRPF: grava la ganancia patrimonial obtenida por la venta.
- Plusvalía municipal (IIVTNU): impuesto local sobre el incremento de valor del suelo urbano.
Son impuestos distintos, con reglas y cálculos distintos.
Ejemplo rápido
Supón que compras por 200.000 €, con 20.000 € de gastos de compra y 15.000 € de mejoras. Vendes por 320.000 € y asumes 10.000 € de gastos de venta.
- Valor de adquisición: 235.000 €
- Valor de transmisión: 310.000 €
- Ganancia patrimonial: 75.000 €
Si no hay exenciones, esa ganancia se integra en la base del ahorro y tributa por tramos.
Gastos que suelen generar dudas
Suelen poder computar (siempre con justificante)
- Notaría y registro.
- Impuestos de compra (ITP/IVA/AJD según el caso).
- Comisiones de agencia en la venta.
- Inversiones y mejoras reales en el inmueble.
No siempre computan igual
- Gastos de mantenimiento ordinario.
- Consumos o reparaciones menores sin naturaleza de mejora.
Documentación recomendada
- Escritura de compra y escritura de venta.
- Facturas y justificantes de reformas/mejoras.
- Liquidaciones de impuestos y gastos asociados.
- Certificados bancarios en caso de reinversión.
Errores habituales al hacer el cálculo
- No incluir todos los gastos deducibles de compra o venta.
- Confundir “reforma de mejora” con simple mantenimiento.
- Olvidar aplicar el porcentaje de titularidad real.
- No comprobar si se cumple una exención total o parcial.
Conclusión
Calcular correctamente el incremento patrimonial en la venta de vivienda te ayuda a anticipar impuestos, planificar la operación y evitar sorpresas en la declaración de la renta. Usa la calculadora como guía inicial y, para operaciones relevantes, valida el resultado con un asesor fiscal.