Calculadora IRPF por venta de vivienda (estimación)
Introduce los datos de la operación para estimar la ganancia patrimonial y la cuota de IRPF en la base del ahorro.
¿Cómo funciona el cálculo del IRPF en la venta de una vivienda?
Cuando vendes una vivienda, Hacienda no grava el precio total de venta, sino la ganancia patrimonial. Es decir, la diferencia entre lo que realmente te costó adquirirla y lo que obtienes al transmitirla, ajustando ambos valores con gastos, tributos y mejoras admitidas por normativa.
En términos simples, el calculo IRPF venta vivienda sigue esta lógica:
- Valor de adquisición = precio de compra + gastos e impuestos de compra + mejoras.
- Valor de transmisión = precio de venta − gastos y tributos de venta asumidos por el vendedor.
- Ganancia patrimonial = valor de transmisión − valor de adquisición.
Si existe ganancia, esa cantidad tributa en la base del ahorro con tramos progresivos. Si hay pérdida, en general no pagarías por esta operación y podrías compensarla con otras ganancias patrimoniales según los límites legales.
Tramos de tributación en la base del ahorro
La ganancia patrimonial por venta de vivienda se integra en la base del ahorro y aplica tipos por tramos. Para una simulación habitual:
- 19% hasta 6.000 €
- 21% entre 6.000,01 € y 50.000 €
- 23% entre 50.000,01 € y 200.000 €
- 27% entre 200.000,01 € y 300.000 €
- 28% sobre el exceso de 300.000 €
Esto significa que no todo tributa al tipo más alto: cada parte de la ganancia pasa por su tramo correspondiente.
Exenciones clave que pueden reducir o eliminar el impuesto
1) Reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en la compra (o rehabilitación) de otra vivienda habitual, puedes obtener exención total o parcial de la ganancia. Si reinviertes todo, la exención puede ser del 100%; si reinviertes una parte, la exención suele ser proporcional.
2) Mayores de 65 años
La transmisión de la vivienda habitual por contribuyentes mayores de 65 años puede quedar exenta de IRPF, siempre que se cumplan los requisitos legales de vivienda habitual.
3) Titularidad compartida
Cuando la vivienda pertenece a dos o más propietarios, cada contribuyente declara su porcentaje de ganancia. Por eso esta calculadora permite ajustar la titularidad (50%, 33%, etc.).
Gastos que suelen computar en el cálculo
Un error frecuente es no incluir correctamente los importes que reducen la ganancia. De forma general, suelen considerarse:
- En la compra: ITP o IVA, AJD, notaría, registro, gestoría vinculada y determinadas mejoras acreditadas con factura.
- En la venta: comisión de inmobiliaria, gastos notariales a cargo del vendedor, cancelación registral o plusvalía municipal pagada por el transmitente.
No todo gasto doméstico o de mantenimiento (pintura, reparaciones ordinarias, etc.) se considera mejora fiscalmente deducible. Conviene conservar facturas y justificantes.
Ejemplo rápido de cálculo IRPF venta vivienda
Supón estos datos:
- Compra: 200.000 €
- Gastos de compra: 20.000 €
- Mejoras: 15.000 €
- Venta: 320.000 €
- Gastos de venta + plusvalía: 10.000 €
Entonces:
- Valor de adquisición = 235.000 €
- Valor de transmisión = 310.000 €
- Ganancia = 75.000 €
Sobre esos 75.000 € se aplican tramos del ahorro, salvo que exista exención (por reinversión, mayor de 65 años en vivienda habitual u otros supuestos).
Errores habituales al declarar la venta
- Confundir beneficio real con diferencia simple entre precio de compra y venta.
- No aplicar gastos e impuestos deducibles correctamente.
- Olvidar la exención por reinversión o aplicarla sin cumplir requisitos.
- No ajustar por porcentaje de propiedad cuando hay varios titulares.
- No conservar documentación (escrituras, facturas, justificantes de pago).
Conclusión
El calculo IRPF venta vivienda puede parecer complejo, pero se vuelve claro cuando separas la operación en tres bloques: adquisición, transmisión y posibles exenciones. Esta página te permite hacer una estimación rápida y entender la lógica fiscal antes de presentar la declaración.
Para una presentación definitiva, especialmente en casos con herencias, donaciones, vivienda parcialmente alquilada, separaciones o reinversiones con plazos específicos, lo más prudente es revisar el caso con un asesor fiscal.