Calculadora orientativa de plusvalía municipal (Madrid)
Introduce tus datos para estimar la cuota del IIVTNU (plusvalía municipal) comparando método objetivo y método real.
Herramienta de carácter informativo. Los coeficientes del método objetivo son orientativos y pueden variar por actualización normativa u ordenanza fiscal. Para una liquidación oficial, revisa la Sede Electrónica del Ayuntamiento de Madrid o consulta asesoría profesional.
¿Qué es la plusvalía municipal en Madrid?
La plusvalía municipal, técnicamente IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), grava el incremento de valor del suelo urbano cuando se transmite un inmueble: venta, herencia o donación. En Madrid, la gestión corresponde al Ayuntamiento.
Desde la reforma legal posterior a 2021, el contribuyente puede calcular la base imponible por dos vías y aplicar la más favorable cuando procede:
- Método objetivo: aplica un coeficiente al valor catastral del suelo según años de tenencia.
- Método real: toma la ganancia real obtenida y atribuye al suelo la parte proporcional.
Si no hubo ganancia, puede no existir tributación. Por eso es importante hacer bien el cálculo antes de presentar la autoliquidación.
Cómo se hace el cálculo de plusvalía municipal
1) Método objetivo
Se parte del valor catastral del suelo (no de la construcción) y se multiplica por un coeficiente que depende del periodo de generación (años entre adquisición y transmisión, con un máximo de 20 años).
Fórmula simplificada:
Base objetiva = Valor catastral del suelo × Coeficiente
Después se aplica el tipo impositivo municipal:
Cuota = Base imponible × Tipo impositivo
2) Método real
Se calcula la ganancia total de la operación y se toma la proporción correspondiente al suelo.
Ganancia total = Valor transmisión − Valor adquisición
Base real = Ganancia total × % suelo
Si la ganancia total es cero o negativa, normalmente no hay plusvalía municipal exigible por incremento.
Coeficientes orientativos usados por la calculadora
Para facilitar una estimación rápida, la calculadora aplica una tabla orientativa por años completos de tenencia:
| Periodo | Coeficiente |
|---|---|
| Menos de 1 año | 0.16 |
| 1 año | 0.15 |
| 2 años | 0.14 |
| 3 años | 0.13 |
| 4 años | 0.17 |
| 5 años | 0.18 |
| 6 años | 0.19 |
| 7 años | 0.20 |
| 8 años | 0.19 |
| 9 años | 0.15 |
| 10 años | 0.12 |
| 11 años | 0.10 |
| 12 años | 0.09 |
| 13 años | 0.09 |
| 14 años | 0.10 |
| 15 años | 0.12 |
| 16 años | 0.16 |
| 17 años | 0.20 |
| 18 años | 0.26 |
| 19 años | 0.36 |
| 20 años o más | 0.45 |
Plazos y presentación en el Ayuntamiento de Madrid
- Compraventas y donaciones: habitualmente 30 días hábiles desde la transmisión.
- Herencias: 6 meses desde el fallecimiento, con posibilidad de prórroga en determinados supuestos.
- Presentación por sede electrónica o presencial según el trámite disponible.
La documentación suele incluir escritura, referencia catastral, datos de adquirente/transmitente y justificantes del valor de adquisición y transmisión.
Bonificaciones en Madrid: cuándo pueden aplicar
En transmisiones mortis causa (herencia) pueden existir bonificaciones relevantes, en algunos casos elevadas, dependiendo del parentesco, uso del inmueble y requisitos de la ordenanza vigente. Por eso esta calculadora incorpora un campo de bonificación (%) para ajustar tu escenario.
Ejemplo rápido
Imagina un inmueble con valor catastral del suelo de 90.000 €, comprado por 200.000 € y vendido por 280.000 €, con un 35% de peso del suelo y tipo del 29%:
- Método objetivo: base según coeficiente por años de tenencia.
- Método real: parte de la ganancia real atribuible al suelo.
- Se elige el método con base menor (si ambos son positivos).
Con esto podrás estimar de forma inmediata si te interesa revisar a fondo el cálculo antes de presentar.
Conclusión
El cálculo de plusvalía municipal en Madrid ya no es una simple operación única: conviene comparar método objetivo y real. Una diferencia de base imponible puede suponer cientos o miles de euros en la cuota final. Usa esta herramienta como primer filtro, y confirma siempre el resultado con la normativa municipal actualizada o con asesoramiento profesional.