Calculadora de alquiler recomendado
Estima una renta mensual equilibrada entre rentabilidad, gastos y precio de mercado.
¿Por qué es importante saber cómo calcular el alquiler de un piso?
Fijar el precio de alquiler no consiste en “poner una cifra parecida a la de un anuncio”. Si te quedas corto, pierdes rentabilidad durante años. Si te pasas, el piso tarda en alquilarse, generas meses en vacío y acabas bajando precio tarde y mal. Un buen cálculo te ayuda a encontrar un punto de equilibrio: una renta competitiva para el mercado y sostenible para tu inversión.
La clave es trabajar con números reales: inversión total, gastos anuales, vacancia, rentabilidad esperada y comparación por metro cuadrado en tu zona.
Variables clave para calcular correctamente el alquiler
1) Inversión total inicial
Muchas personas solo miran el precio de compra, pero hay más costes:
- Impuestos de compraventa.
- Notaría y registro.
- Reforma, pintura y mobiliario.
- Pequeños arreglos para poner el piso listo para entrar.
Esta cifra debe ser tu base de cálculo de rentabilidad.
2) Gastos anuales recurrentes
Para calcular una renta realista, descuenta todo lo que pagarás cada año:
- IBI y tasas municipales.
- Comunidad (si la asume el propietario).
- Seguro de hogar y/o impago.
- Mantenimiento y averías.
- Gestión inmobiliaria.
3) Vacancia (meses sin inquilino)
No todos los años están alquilados al 100%. Siempre puede haber cambio de inquilino, pequeñas obras o periodos de comercialización. Incluir esta variable evita que sobreestimes tu rentabilidad.
4) Rentabilidad neta objetivo
Define tu objetivo: por ejemplo, 4.5%, 5% o 6% neto anual. Esa cifra depende de la ciudad, el riesgo del activo y tu estrategia financiera.
5) Precio de mercado por m²
Tu cálculo financiero debe validarse con el mercado local. Si el resultado está muy por encima de viviendas similares, quizá debas ajustar expectativas o mejorar el piso para justificar el precio.
Fórmula práctica para calcular el alquiler mensual
Inversión total = Precio compra + (Precio compra × % gastos compra) + Reforma
Ingreso neto anual objetivo = Inversión total × Rentabilidad objetivo
Ingreso bruto anual necesario = (Ingreso neto objetivo + Gastos anuales) ÷ (1 - Vacancia)
Alquiler mensual objetivo = Ingreso bruto anual necesario ÷ 12
Después, compara el resultado con la renta media por m² de tu barrio para ver si estás dentro de una banda razonable.
Ejemplo rápido
Supongamos:
- Precio de compra: 180.000 €
- Gastos de compra: 10%
- Reforma: 12.000 €
- Gastos anuales: 2.300 €
- Vacancia: 1 mes/año
- Rentabilidad neta objetivo: 5.5%
Con estos datos, la renta mensual para cumplir objetivo podría rondar una cifra cercana a los 1.000 €/mes (según el ajuste por mercado y vacancia). La calculadora de arriba hace este proceso al instante.
Rentabilidad bruta vs rentabilidad neta
Rentabilidad bruta
Es una aproximación rápida:
Rentabilidad bruta = (Alquiler anual ÷ Inversión total) × 100
Sirve para comparar inmuebles rápidamente, pero no contempla gastos ni vacancia.
Rentabilidad neta
Es la que realmente importa para tomar decisiones:
Rentabilidad neta = ((Alquiler anual efectivo - Gastos anuales) ÷ Inversión total) × 100
“Alquiler anual efectivo” significa ingreso tras descontar meses vacíos.
Cómo ajustar el precio sin perder demanda
- Publica con estrategia: mejor salir en una banda realista que empezar alto y bajar cada dos semanas.
- Optimiza presentación: fotos profesionales y buena descripción mejoran velocidad de cierre.
- Filtra solvencia: un precio ligeramente inferior con buen inquilino suele ser más rentable a largo plazo.
- Revisa cada año: actualiza renta según mercado, estado del piso y normativa vigente.
Errores frecuentes al calcular el alquiler
- Ignorar gastos de compra y contar solo el precio de escritura.
- No reservar un fondo para mantenimiento.
- Asumir ocupación del 100% todo el año.
- Fijarse únicamente en anuncios activos y no en cierres reales.
- No comprobar la capacidad de pago del perfil de inquilino objetivo.
Checklist final antes de publicar tu vivienda
- ¿He calculado la inversión total real?
- ¿Tengo estimación de gastos anuales completa?
- ¿He incluido meses de vacancia?
- ¿La renta cumple mi rentabilidad neta objetivo?
- ¿La cifra está alineada con €/m² de la zona?
- ¿El precio es asumible para el perfil de inquilino al que me dirijo?
Si respondes “sí” a todo, estás fijando un alquiler con base financiera y sentido de mercado. Esa combinación es la que protege tu rentabilidad en el tiempo.