Calculadora de rentabilidad de alquiler
Introduce tus datos para estimar la rentabilidad bruta, neta y el flujo de caja anual de una vivienda en alquiler.
¿Qué significa la rentabilidad de un alquiler?
Cuando hablamos de rentabilidad de una vivienda en alquiler, nos referimos al rendimiento que obtienes por el dinero invertido en ese inmueble. En otras palabras: cuánto ganas cada año en relación con lo que has puesto de tu bolsillo.
Calcularla bien es clave para tomar decisiones con criterio: comprar o no comprar, ajustar el precio del alquiler, renegociar gastos, o incluso vender si el activo no cumple tus objetivos.
Tipos de rentabilidad que debes conocer
1) Rentabilidad bruta
Es la más sencilla y rápida de calcular. No descuenta gastos, solo compara ingresos anuales frente a inversión total.
- Fórmula: (Ingresos anuales / Inversión total) × 100
- Sirve para una primera criba entre inmuebles.
- No sirve para tomar una decisión final por sí sola.
2) Rentabilidad neta
Es la métrica realmente útil para inversores particulares. Aquí sí se restan gastos recurrentes de explotación: comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, periodos sin inquilino, gestión, etc.
- Fórmula: ((Ingresos anuales - Gastos anuales) / Inversión total) × 100
- Te da una foto mucho más realista.
3) Flujo de caja (cash flow)
Si compras con hipoteca, debes mirar también el flujo de caja, es decir, el dinero que te queda (o te falta) cada mes después de pagar la cuota del préstamo.
- Fórmula: Beneficio neto anual - Cuotas anuales de hipoteca
- Si es positivo, el alquiler se paga solo y te deja margen.
Paso a paso: cómo calcular la rentabilidad de un alquiler
Paso 1: Calcula la inversión total
No te quedes solo con el precio de compraventa. Suma todo:
- Precio de la vivienda
- Impuestos y notaría/registro
- Reformas y adecuación
- Mobiliario y electrodomésticos (si procede)
Paso 2: Estima ingresos anuales realistas
Multiplica la renta mensual por los meses efectivamente alquilados. No uses 12 por defecto: deja un margen para vacancia y rotación de inquilinos (por ejemplo, 10 u 11 meses).
Paso 3: Resta los gastos anuales
Incluye todos los costes recurrentes. Omitir “pequeños gastos” suele inflar artificialmente la rentabilidad esperada.
Paso 4: Calcula rentabilidad bruta y neta
Con los datos anteriores, aplica ambas fórmulas para tener una visión completa: rapidez (bruta) y realidad (neta).
Paso 5: Añade financiación para ver el cash flow
Si hay hipoteca, resta sus cuotas anuales al beneficio neto. Este punto es fundamental para saber si tu inversión te genera liquidez o te exige aportaciones mensuales.
Ejemplo rápido
Supongamos una compra por 180.000 €, con 21.000 € en gastos de adquisición y 12.000 € en reforma. La inversión total es 213.000 €.
Si alquilas a 950 € y estimas 11 meses ocupados, ingresas 10.450 € al año. Si tus gastos anuales (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, gestión y varios) son 3.260 €, tu beneficio neto antes de hipoteca es 7.190 €.
- Rentabilidad bruta ≈ 4,91%
- Rentabilidad neta ≈ 3,38%
Si además pagas 520 € de hipoteca al mes (6.240 € al año), tu flujo de caja anual sería 950 € (79 € al mes).
Errores comunes al calcular la rentabilidad
- No incluir todos los gastos de compra: distorsiona el porcentaje real.
- Suponer ocupación del 100%: rara vez ocurre durante años.
- Ignorar mantenimiento: toda vivienda requiere inversión periódica.
- No separar bruta y neta: comparar solo por rentabilidad bruta lleva a malas decisiones.
- Olvidar la fiscalidad: el rendimiento final tras impuestos puede variar bastante.
¿Qué se considera una buena rentabilidad?
No hay un único número válido para todos los mercados. Como referencia general:
- Menos de 3% neto: bajo, salvo zonas de muy alta revalorización.
- Entre 3% y 5% neto: razonable en muchas ciudades.
- Más de 5% neto: atractivo, si el riesgo está controlado.
Además del porcentaje, evalúa seguridad jurídica, demanda de alquiler en la zona, calidad del activo y estabilidad del inquilino.
Conclusión
Calcular la rentabilidad de un alquiler no es complicado, pero sí requiere método. Si trabajas con datos realistas y contemplas todos los gastos, tomarás decisiones mucho más sólidas. Usa la calculadora de esta página para hacer una estimación inicial y ajustar escenarios antes de invertir.