Calculadora de rentabilidad de un piso
Introduce tus datos para estimar rentabilidad bruta, rentabilidad neta y flujo de caja anual.
¿Qué significa la rentabilidad de un piso?
La rentabilidad de un piso es el rendimiento que obtienes por invertir en esa vivienda para alquilarla. En términos simples: cuánto dinero genera el inmueble cada año en relación con el capital que has invertido.
Calcularla bien es clave para tomar decisiones inteligentes. Dos pisos con el mismo precio pueden tener rentabilidades muy distintas según el alquiler, la zona, los gastos fijos y el nivel de ocupación.
Tipos de rentabilidad que debes conocer
Rentabilidad bruta
Es la métrica más rápida. Se calcula dividiendo los ingresos anuales por alquiler entre el precio de compra del piso.
- Fórmula: (alquiler anual / precio de compra) × 100
- Sirve para comparar oportunidades de forma inicial.
- No incluye gastos, por lo que puede dar una visión optimista.
Rentabilidad neta
Es más realista porque resta gastos anuales (comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, periodos vacíos, etc.).
- Fórmula: (ingresos netos anuales / inversión total) × 100
- Incluye no solo compra, también impuestos, notaría y reforma inicial.
- Es la referencia principal para decidir si una operación merece la pena.
Cash flow y rentabilidad sobre capital aportado
Si compras con hipoteca, además de la rentabilidad neta conviene analizar el flujo de caja (dinero que queda tras pagar todos los gastos y la cuota hipotecaria).
- Cash flow anual: ingresos netos - cuota hipotecaria anual.
- Cash-on-cash: cash flow anual dividido entre el capital que realmente has puesto.
Qué gastos incluir para no sobreestimar beneficios
Uno de los errores más comunes es contar solo el alquiler y olvidar costes “pequeños” que al año pesan bastante. Para un cálculo profesional, incluye:
- Impuestos y gastos de compra (ITP/IVA, notaría, registro, gestoría).
- Reformas, electrodomésticos y mobiliario inicial.
- IBI, comunidad, seguro del hogar e impago.
- Mantenimiento y reparaciones periódicas.
- Vacancia (meses sin inquilino).
- Gestión inmobiliaria, si delegas el alquiler.
- Cuota hipotecaria, si quieres analizar caja real.
Cómo calcular la rentabilidad de un piso paso a paso
Paso 1: define la inversión total
Suma precio de compra + gastos de adquisición + reforma inicial. Esa cifra es tu base real de inversión.
Paso 2: estima ingresos anuales realistas
Multiplica el alquiler mensual por 12 y aplica un ajuste de vacancia. Si esperas un 5% de vacancia, no cuentes el 100% del alquiler como ingreso seguro.
Paso 3: resta gastos anuales
Descuenta todos los gastos recurrentes para obtener el beneficio neto anual antes de deuda.
Paso 4: calcula rentabilidad neta
Divide beneficio neto anual entre inversión total y multiplica por 100.
Paso 5: si hay hipoteca, calcula flujo de caja
Resta la cuota hipotecaria anual al beneficio neto anual. Así sabrás si el piso te deja dinero cada año o te obliga a poner parte de tu sueldo.
Ejemplo rápido
Supongamos un piso de 180.000 €, con 18.000 € de gastos de compra, 7.000 € de reforma y un alquiler de 950 €/mes.
- Inversión total: 205.000 €
- Alquiler anual potencial: 11.400 €
- Con 5% de vacancia: 10.830 €
- Gastos anuales: 1.900 €
- Beneficio neto anual antes de deuda: 8.930 €
- Rentabilidad neta aproximada: 4,36%
Con hipoteca (520 €/mes), el cash flow anual sería 2.690 €. Esa cifra es la que realmente entra en tu bolsillo tras todos los pagos.
¿Qué rentabilidad se considera buena?
Depende de la ciudad, del riesgo y del tipo de activo. Como guía general:
- Por debajo del 3% neto: suele ser ajustado, salvo zonas premium con gran potencial de revalorización.
- Entre 4% y 6% neto: rango razonable para muchos inversores patrimonialistas.
- Más de 6% neto: interesante, pero conviene revisar riesgo, estado del inmueble y estabilidad de la demanda.
Errores frecuentes al analizar una operación
- Usar solo rentabilidad bruta para decidir.
- No contemplar vacancia ni impagos.
- Olvidar gastos de mantenimiento a medio plazo.
- No separar rentabilidad del inmueble y rentabilidad de tu capital.
- Comprar por emoción y no por números.
Conclusión
Si quieres invertir con seguridad, no basta con “el piso se alquila bien”. Necesitas números claros. Calcula la rentabilidad bruta para filtrar, la rentabilidad neta para decidir y el cash flow para saber cómo impacta en tu economía mensual.
Usa la calculadora de arriba con escenarios conservadores y optimistas. Esa simple práctica te ayudará a evitar malas compras y a construir una cartera de alquiler más sólida y rentable.