Calculadora de amortización de inmueble alquilado (IRPF España)
Introduce los datos básicos y obtén una estimación de la amortización deducible anual del inmueble y, opcionalmente, del mobiliario.
¿Qué es la amortización de un inmueble alquilado?
La amortización es la pérdida de valor que sufre un bien por el paso del tiempo, el uso y la obsolescencia. En el caso de una vivienda o local alquilado, esa pérdida de valor puede deducirse como gasto en la declaración de la renta, siempre que el inmueble esté efectivamente arrendado y cumpla los requisitos fiscales.
Cuando se habla de cómo se calcula la amortización de un inmueble alquilado, normalmente se hace referencia al tratamiento fiscal en IRPF en España. El criterio más utilizado para la construcción es el 3% anual sobre una base concreta, y no sobre el valor total del inmueble incluyendo suelo.
Regla clave: el suelo no se amortiza
Uno de los puntos más importantes es que el suelo no se amortiza. Por eso siempre hay que separar el valor del suelo del valor de la construcción. Si no haces esa separación, el cálculo puede quedar mal y terminar en una regularización fiscal.
- Se amortiza la construcción, no el terreno.
- La amortización se aplica mientras el inmueble está alquilado.
- Si solo está alquilado parte del año, se prorratea por meses.
Cómo calcular la amortización paso a paso
1) Calcula el coste de adquisición satisfecho
Empieza sumando el precio de compra más los gastos e impuestos asociados a la adquisición. Por ejemplo: ITP o IVA, notaría, registro de la propiedad, gestoría y otros costes directamente vinculados a la compra.
Ese coste total todavía incluye suelo y construcción, por lo que debes separar ambas partes usando la proporción catastral.
2) Obtén la proporción de construcción según Catastro
Con el valor catastral total y el valor catastral del suelo, obtienes el valor catastral de la construcción:
Valor catastral construcción = Valor catastral total − Valor catastral suelo
Y su porcentaje dentro del total:
% construcción = Valor catastral construcción / Valor catastral total
3) Calcula el coste de adquisición de la construcción
Aplica ese porcentaje al coste de adquisición satisfecho:
Coste adquisición construcción = (Precio + Gastos) × % construcción
4) Compara las dos bases
La normativa fiscal utiliza el mayor valor entre:
- Coste de adquisición satisfecho de la construcción, y
- Valor catastral de la construcción.
Ese mayor valor será tu base amortizable anual para el inmueble.
5) Aplica el 3% anual y prorratea por meses alquilados
La fórmula final queda así:
Amortización inmueble = Base amortizable × 3% × (Meses alquilado / 12)
Si además alquilas la vivienda amueblada, puedes calcular la amortización del mobiliario de forma separada (normalmente al 10% anual, según tablas y vida útil).
Ejemplo práctico completo
Imagina estos datos:
- Precio de compra: 180.000 €
- Gastos e impuestos: 20.000 €
- Valor catastral total: 110.000 €
- Valor catastral suelo: 30.000 €
- Meses alquilado: 12
Paso A: Coste total adquisición = 180.000 + 20.000 = 200.000 €
Paso B: Valor catastral construcción = 110.000 − 30.000 = 80.000 €
Paso C: % construcción catastral = 80.000 / 110.000 = 72,73%
Paso D: Coste de adquisición de construcción = 200.000 × 72,73% = 145.454,55 €
Paso E: Mayor valor entre 145.454,55 € y 80.000 € = 145.454,55 €
Paso F: Amortización anual = 145.454,55 × 3% = 4.363,64 €
Ese importe sería el gasto deducible anual por amortización del inmueble, si está alquilado todo el año.
Errores frecuentes al calcular la amortización
- Amortizar el 3% sobre el precio total sin separar suelo y construcción.
- No prorratear cuando el inmueble no estuvo alquilado todo el año.
- Olvidar los gastos de compra al calcular el coste de adquisición satisfecho.
- Mezclar amortización de inmueble y mobiliario en una sola base.
- No conservar documentación (escritura, recibo IBI, facturas, etc.).
¿Qué documentación conviene guardar?
- Escritura de compra del inmueble.
- Justificantes de impuestos y gastos de adquisición.
- Recibo del IBI donde figure el desglose catastral.
- Contrato de alquiler y fechas de vigencia.
- Facturas de muebles y electrodomésticos (si aplican).
Diferencia entre amortización fiscal y contable
Si eres un particular en IRPF, normalmente hablarás de amortización fiscal deducible en rendimiento del capital inmobiliario. En cambio, en una sociedad que alquila inmuebles, puede haber un enfoque contable más amplio y reglas adicionales en el Impuesto sobre Sociedades.
Por eso, aunque esta guía te da una base sólida para entender y estimar importes, es recomendable confirmar tu caso particular con un asesor fiscal.
Conclusión
Para responder de forma clara a la pregunta “cómo se calcula la amortización de un inmueble alquilado”: debes identificar la parte de construcción, elegir la base mayor entre coste de adquisición de construcción y valor catastral de construcción, aplicar el 3% anual y prorratear por meses alquilados.
La calculadora de esta página te permite hacerlo en segundos y reducir errores comunes. Aun así, ante situaciones especiales (reformas importantes, copropiedad, alquiler parcial o cambios de uso), conviene revisar el cálculo con un profesional.