Calculadora de Ganancia Patrimonial (España)
Introduce los importes para estimar la ganancia o pérdida patrimonial y una cuota orientativa de IRPF del ahorro.
¿Qué es la ganancia patrimonial?
La ganancia patrimonial es el beneficio económico que obtienes cuando transmites un bien (por ejemplo, una vivienda, acciones o un local) por un valor superior al que te costó adquirirlo, ajustando ambos valores con los gastos admitidos por la normativa fiscal.
En términos simples: si vendes por más de lo que realmente te costó (sumando gastos de compra y mejoras, y restando los gastos de venta), existe ganancia. Si ocurre al revés, existe pérdida patrimonial.
Fórmula general para calcular la ganancia patrimonial
La estructura habitual en una venta de inmueble es:
- Valor de transmisión = Precio de venta − gastos e impuestos asociados a la venta.
- Valor de adquisición = Precio de compra + gastos e impuestos de compra + mejoras − amortizaciones deducidas.
- Ganancia patrimonial = Valor de transmisión − Valor de adquisición.
1) Valor de transmisión
Incluye lo que realmente percibes por la venta, descontando costes soportados por el vendedor: comisión de agencia, plusvalía municipal abonada por el transmitente, gastos notariales de la venta, etc.
2) Valor de adquisición
No solo cuenta el precio pagado al comprar. También se incorporan gastos como ITP/IVA, AJD, notaría, registro, gestoría y determinadas inversiones o mejoras que aumenten el valor del inmueble. Si el bien estuvo alquilado y aplicaste amortización deducible, esa cuantía reduce el valor de adquisición.
Ejemplo práctico rápido
- Compra: 200.000 €
- Gastos compra: 20.000 €
- Mejoras: 15.000 €
- Amortizaciones deducidas: 5.000 €
- Venta: 300.000 €
- Gastos venta: 10.000 €
Valor adquisición = 200.000 + 20.000 + 15.000 − 5.000 = 230.000 €
Valor transmisión = 300.000 − 10.000 = 290.000 €
Ganancia = 290.000 − 230.000 = 60.000 €
¿Cómo tributa en IRPF?
La ganancia patrimonial, con carácter general, se integra en la base del ahorro y tributa por tramos. En esta calculadora usamos una estimación orientativa:
- 19% hasta 6.000 €
- 21% desde 6.000,01 € hasta 50.000 €
- 23% desde 50.000,01 € hasta 200.000 €
- 27% desde 200.000,01 € hasta 300.000 €
- 28% por encima de 300.000 €
Exenciones y reducciones habituales (resumen)
Reinversión en vivienda habitual
Puede existir exención total o parcial si reinviertes el importe obtenido en adquirir otra vivienda habitual cumpliendo los requisitos legales y plazos establecidos.
Mayores de 65 años
En ciertos casos, la transmisión de la vivienda habitual por contribuyentes mayores de 65 años puede quedar exenta.
Pérdidas patrimoniales compensables
Si en lugar de ganancia tienes pérdida, normalmente no pagas por esa operación y podrías compensarla con otras ganancias, conforme a los límites y reglas fiscales aplicables.
Errores frecuentes al calcular la ganancia patrimonial
- No incluir todos los gastos de compra y venta correctamente documentados.
- Confundir reformas de mantenimiento con mejoras fiscalmente computables.
- No restar amortizaciones deducidas cuando el inmueble estuvo alquilado.
- Olvidar aplicar el porcentaje de titularidad real de cada propietario.
- No revisar posibles exenciones antes de presentar la declaración.
Conclusión
Para saber cómo se calcula la ganancia patrimonial, necesitas reconstruir bien el coste real de adquisición y el importe neto de transmisión. Con eso obtienes la base de la ganancia o pérdida y puedes estimar el impuesto. Esta calculadora te ayuda a hacerlo en minutos, pero para operaciones relevantes conviene validar el cálculo con un asesor fiscal.