Calculadora de plusvalía municipal (Madrid)
Estimación orientativa del IIVTNU comparando método objetivo y método real.
¿Qué es la plusvalía municipal en Madrid?
Cuando se transmite una vivienda, local o terreno urbano en Madrid (por venta, herencia o donación), puede generarse el impuesto conocido como plusvalía municipal, cuyo nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Este impuesto grava, en teoría, el incremento de valor del suelo urbano durante el tiempo que has sido propietario. No grava el valor de la construcción, solo la parte de suelo.
Cómo se calcula la plusvalía en Madrid: los dos métodos actuales
Tras los cambios normativos, hoy se puede calcular por dos vías:
- Método objetivo: basado en valor catastral del suelo y coeficientes según años de tenencia.
- Método real: basado en la ganancia real obtenida en la transmisión, prorrateada por el peso del suelo sobre el valor catastral total.
En términos generales, el contribuyente puede optar por el método que resulte más favorable cuando se cumplen los requisitos. Si no hay incremento real, no debería haber sujeción al impuesto.
1) Método objetivo (fórmula simplificada)
La base imponible se aproxima así:
Base objetiva = Valor catastral del suelo × Coeficiente
Ese coeficiente depende de los años transcurridos y de lo aprobado en la normativa aplicable en cada ejercicio.
2) Método real (fórmula simplificada)
La base imponible se estima con:
Base real = (Precio transmisión − Precio adquisición) × (Valor catastral del suelo / Valor catastral total)
Si el incremento es cero o negativo, en general no habría cuota de plusvalía (debiendo acreditarlo correctamente).
Paso a paso para calcular la plusvalía municipal
Paso 1: Reúne tus datos
- Valor catastral del suelo (recibo IBI o Catastro).
- Valor catastral total.
- Años de tenencia.
- Precio de compra y precio de venta (o valores declarados en herencia/donación).
- Tipo impositivo municipal y posibles bonificaciones.
Paso 2: Calcula base por método objetivo
Multiplica el valor catastral del suelo por el coeficiente correspondiente al periodo de tenencia.
Paso 3: Calcula base por método real
Calcula la ganancia real total y aplica el porcentaje que representa el suelo sobre el valor catastral total.
Paso 4: Elige método y aplica el tipo
Una vez elegida la base imponible, se aplica el tipo impositivo para obtener la cuota íntegra:
Cuota íntegra = Base imponible × Tipo impositivo
Si tienes derecho a bonificación:
Cuota final = Cuota íntegra × (1 − Bonificación)
Ejemplo rápido
| Dato | Valor |
|---|---|
| Valor catastral suelo | 85.000 € |
| Valor catastral total | 210.000 € |
| Años tenencia | 12 |
| Compra / Venta | 190.000 € / 260.000 € |
Si el método objetivo da una base superior al método real, normalmente conviene el método real. Luego se aplica el tipo municipal y, en su caso, la bonificación.
Bonificaciones y situaciones frecuentes en Madrid
En Madrid puede haber bonificaciones, especialmente en transmisiones mortis causa (herencias) para vivienda habitual y familiares directos, según requisitos concretos.
- Revisa parentesco y límites establecidos en ordenanza.
- Comprueba plazos de solicitud y documentación.
- No des por hecho un porcentaje sin verificar el caso concreto.
Plazos habituales para presentar la plusvalía
- Compraventa inter vivos: normalmente 30 días hábiles.
- Herencia: normalmente 6 meses desde fallecimiento (prorrogables en ciertos supuestos).
Los plazos exactos pueden variar según normativa aplicable y circunstancias de la operación, por lo que conviene confirmarlos antes de que venzan.
Errores comunes al calcularla
- Usar el valor catastral total en lugar del valor catastral del suelo para el método objetivo.
- No comparar método objetivo y real cuando la norma lo permite.
- Olvidar bonificaciones o exenciones.
- No justificar la inexistencia de incremento cuando hay pérdida.
Preguntas frecuentes
¿Si vendo con pérdidas pago plusvalía?
En principio, si no existe incremento de valor, no debería exigirse el impuesto, pero debes acreditarlo correctamente.
¿La calculadora sustituye la liquidación oficial?
No. Es una estimación orientativa para planificar. El cálculo oficial depende de la normativa vigente y de los datos exactos de tu expediente.
¿Qué documentos necesito normalmente?
Escritura de adquisición, escritura de transmisión, recibo del IBI, referencia catastral, y documentación adicional según tipo de operación.
Consejo final: usa la calculadora para una primera estimación, pero confirma siempre coeficientes, tipo impositivo y bonificaciones vigentes en el Ayuntamiento de Madrid antes de presentar.