Calculadora de rentabilidad de alquiler
Introduce los datos básicos de tu inmueble para estimar rentabilidad bruta, rentabilidad neta y flujo de caja anual.
Nota: esta calculadora es orientativa y no sustituye asesoramiento fiscal o financiero profesional.
¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler?
Si has llegado buscando como se calcula rentabilidad alquiler, la respuesta corta es: comparando lo que ganas con lo que has invertido. La respuesta útil, en cambio, requiere separar rentabilidad bruta y rentabilidad neta, porque no es lo mismo el ingreso total por rentas que el beneficio real que te queda tras pagar gastos, periodos vacíos e impuestos.
Muchos propietarios cometen el error de mirar solo el alquiler mensual y asumir que “si entra dinero, es rentable”. Sin embargo, la rentabilidad inmobiliaria se mide en porcentaje y debe incluir una fotografía completa del activo.
Fórmula de rentabilidad bruta
La rentabilidad bruta es el cálculo más rápido. No contempla todos los gastos, pero sirve para filtrar oportunidades.
Rentabilidad bruta (%) = (Ingresos anuales por alquiler / Inversión total) × 100
¿Qué incluir en la inversión total?
- Precio de compra de la vivienda.
- Impuestos de compraventa (ITP o IVA/AJD).
- Notaría, registro y gestoría.
- Reforma inicial y equipamiento básico.
Si compras por 180.000 € y pagas 30.000 € adicionales en gastos y reforma, tu inversión no son 180.000 €, sino 210.000 €.
Fórmula de rentabilidad neta
La rentabilidad neta es la que realmente importa para decidir si una inversión merece la pena.
Rentabilidad neta (%) = (Beneficio neto anual / Inversión total) × 100
Beneficio neto anual
Se obtiene restando de los ingresos anuales efectivos todos los gastos y cargas:
- Comunidad de propietarios.
- IBI y otras tasas municipales.
- Seguro de hogar/impago.
- Mantenimiento y reparaciones.
- Vacancia (meses sin inquilino).
- Impuestos por rendimiento del alquiler.
Cuando comparas inmuebles usando rentabilidad neta, las diferencias entre “parece buena inversión” y “es buena inversión” se vuelven evidentes.
Ejemplo práctico completo
Imagina este caso:
- Precio compra: 180.000 €
- Gastos de compra: 18.000 €
- Reforma/mobiliario: 12.000 €
- Alquiler mensual: 950 €
- Gastos mensuales: 120 €
- Gastos anuales fijos: 850 €
- Vacancia: 5%
Inversión total: 210.000 €
Ingreso anual teórico: 950 × 12 = 11.400 €
Ingreso ajustado por vacancia: 11.400 × 0,95 = 10.830 €
Gastos operativos: (120 × 12) + 850 = 2.290 €
Beneficio antes de impuestos: 10.830 − 2.290 = 8.540 €
Con estos datos, puedes estimar rentabilidad bruta y neta con mucha más precisión que usando solo el precio y la renta mensual.
Diferencia entre rentabilidad, cash flow y revalorización
Rentabilidad
Mide el rendimiento porcentual sobre el capital invertido.
Cash flow
Es el dinero que te queda cada mes/año después de gastos. Puedes tener buena rentabilidad porcentual y un flujo ajustado si hay mucha financiación o gastos altos.
Revalorización
Es la subida del valor del inmueble con el tiempo. No siempre ocurre al ritmo esperado, por lo que conviene no depender únicamente de este factor para justificar la compra.
¿Qué se considera una buena rentabilidad de alquiler?
No hay un número universal, pero en términos orientativos:
- Menos del 3%: rentabilidad baja (puede compensar solo en zonas prime muy estables).
- Entre 3% y 5%: rango habitual en mercados urbanos consolidados.
- Más del 5%: buena rentabilidad si el riesgo operativo y de impago está controlado.
Siempre conviene analizar la calidad del inquilino, la liquidez del barrio, la normativa local y la previsión de gastos extraordinarios de comunidad.
Errores frecuentes al calcular la rentabilidad del alquiler
- No sumar todos los gastos de entrada (impuestos + notaría + reforma).
- No contemplar meses vacíos entre contratos.
- Ignorar derramas o mantenimiento correctivo.
- No incluir el coste fiscal real.
- Comparar una rentabilidad bruta con otra neta (comparación incorrecta).
Cómo mejorar la rentabilidad de tu vivienda en alquiler
1) Ajusta el precio con datos de mercado
Un alquiler demasiado alto puede aumentar la vacancia; uno demasiado bajo destruye margen. El equilibrio es clave.
2) Reduce gastos recurrentes
Negociar seguros, revisar contratos de mantenimiento o mejorar eficiencia energética puede subir la rentabilidad neta sin tocar la renta.
3) Invierte en mejoras con retorno claro
Pequeñas reformas funcionales (cocina, baño, aislamiento, iluminación) suelen permitir mejor renta y menor rotación de inquilinos.
4) Gestiona el riesgo de impago
Filtrado de solvencia, documentación correcta y seguro de impago ayudan a estabilizar ingresos.
Conclusión
Entender como se calcula rentabilidad alquiler no es solo aplicar una fórmula: es medir correctamente ingresos reales, costes reales y riesgo real. Usa primero la rentabilidad bruta para cribar oportunidades, pero toma decisiones con rentabilidad neta y flujo de caja.
Si quieres una estimación rápida, utiliza la calculadora de esta página. En menos de un minuto tendrás una visión mucho más clara de si una vivienda es una inversión razonable o una trampa de números bonitos.