Simulador de Mais-Valias (Não Residentes)
Preencha os valores abaixo para obter uma estimativa rápida do ganho tributável e do imposto potencial na venda de imóvel em Portugal.
Simulação meramente informativa. Não substitui consulta à lei em vigor nem aconselhamento fiscal profissional.
Como funciona o cálculo de mais-valias para não residentes
Se vive fora de Portugal e vende um imóvel localizado em território português, pode existir tributação em IRS sobre a mais-valia imobiliária. Em termos simples, a mais-valia é a diferença entre o valor de realização (venda) e o valor de aquisição, ajustado e corrigido por despesas legalmente aceites.
O objetivo desta página é oferecer uma estrutura prática para simular o cálculo, com foco em não residentes, incluindo as duas abordagens mais comuns de simulação fiscal.
Fórmula base da mais-valia
De forma resumida:
Mais-valia = (Valor de venda - despesas de venda) - (Valor de aquisição × coeficiente de atualização) - encargos dedutíveis
Depois de apurada a mais-valia, aplica-se o regime fiscal escolhido para estimar o imposto:
- Regime não residente (taxa autónoma): tributação sobre 100% da mais-valia à taxa de referência (simulação padrão: 28%).
- Regime equiparado a residente (simulação): apenas 50% da mais-valia entra para tributação e aplica-se uma taxa marginal estimada.
Que despesas normalmente entram no cálculo
1) Despesas diretamente ligadas à venda
- Comissão de mediação imobiliária;
- Custos notariais e de formalização da transmissão, quando aplicável.
2) Encargos de aquisição e valorização
- IMT e Imposto do Selo pagos na compra (quando elegíveis para dedução no cálculo);
- Registos e escritura de aquisição;
- Obras de valorização realizadas dentro das regras e prazos legalmente previstos, com comprovativos.
Regimes de tributação: comparação rápida
| Regime | Base tributável | Taxa aplicada na simulação |
|---|---|---|
| Não residente (taxa autónoma) | 100% da mais-valia | 28% |
| Equiparado a residente | 50% da mais-valia | Taxa marginal indicada pelo utilizador |
Em contexto real, o enquadramento pode depender de residência fiscal, acordos internacionais para evitar dupla tributação, situação familiar e regras específicas em vigor no ano da venda.
Exemplo prático (simulação)
Imagine os seguintes dados:
- Venda: 350.000 €
- Despesas de venda: 18.000 €
- Aquisição: 200.000 €
- Coeficiente de atualização: 1,10
- Encargos dedutíveis adicionais: 12.000 €
Cálculo intermédio:
- Venda líquida: 350.000 - 18.000 = 332.000 €
- Aquisição atualizada: 200.000 × 1,10 = 220.000 €
- Mais-valia: 332.000 - 220.000 - 12.000 = 100.000 €
Se usar taxa autónoma de 28%, imposto estimado = 28.000 €. Se usar regime equiparado com taxa marginal de 37%, imposto estimado = 100.000 × 50% × 37% = 18.500 €.
Erros comuns a evitar
- Não aplicar o coeficiente de atualização correto ao ano de aquisição;
- Esquecer despesas relevantes (ou tentar incluir despesas não elegíveis);
- Simular 100% de titularidade quando o imóvel é partilhado;
- Ignorar o impacto de convenções de dupla tributação entre países;
- Confundir simulação financeira com liquidação fiscal definitiva.
Checklist antes de entregar a declaração
- Rever escritura de compra e venda;
- Confirmar comprovativos de despesas e obras;
- Validar coeficiente de atualização do ano aplicável;
- Analisar se compensa opção por regime equiparado;
- Confirmar anexos e campos corretos no Modelo 3 do IRS.
Perguntas frequentes
Se houver menos-valia, pago imposto?
Em regra, não há imposto sobre ganho inexistente. Ainda assim, é importante declarar corretamente a operação e validar o tratamento fiscal aplicável ao seu caso.
A simulação já considera todas as exceções legais?
Não. Este simulador é intencionalmente simples e serve para orientação inicial. Situações com heranças, quotas-partes, reinvestimento e regras transitórias exigem análise específica.
Devo consultar um contabilista ou fiscalista?
Sim, sobretudo para vendas de valor elevado, casos com residência fiscal em mais de um país, ou quando existem dúvidas sobre deduções e enquadramento legal atualizado.