Calculadora de ganancia patrimonial por venta de inmueble
Introduce importes aproximados para estimar tu ganancia/pérdida y una cuota de IRPF orientativa.
Resultado estimado
Estimación informativa. No sustituye asesoramiento fiscal profesional ni contempla todos los supuestos legales.
Si has llegado aquí buscando una ganancia patrimonial venta inmueble calculadora, lo que necesitas es una forma rápida de responder tres preguntas clave: cuánto has ganado (o perdido), qué parte te corresponde según tu titularidad y cuánto podrías pagar en IRPF por esa ganancia.
Esta herramienta está pensada para darte una orientación inmediata antes de preparar tu declaración o hablar con tu asesor. No hace magia, pero sí organiza los números importantes para que tomes decisiones con más claridad.
¿Qué calcula exactamente esta herramienta?
La calculadora estima:
- Valor de adquisición total (lo que te costó realmente comprar y mejorar el inmueble).
- Valor de transmisión neto (lo que obtuviste al vender, restando gastos vinculados a la venta).
- Ganancia o pérdida patrimonial de la operación.
- Cuota estimada del ahorro en IRPF (si hay ganancia positiva).
Fórmula base de la ganancia patrimonial
En su versión simplificada:
Ganancia patrimonial = Valor de transmisión neto − Valor de adquisición total
Donde:
- Valor de adquisición total = precio de compra + gastos/impuestos de compra + mejoras deducibles.
- Valor de transmisión neto = precio de venta − gastos/impuestos de venta.
Después, la calculadora aplica tu porcentaje de titularidad. Si solo eras titular del 50%, el resultado fiscal atribuible será la mitad.
Qué gastos suelen incluirse (y cuáles no)
1) En el valor de adquisición
- Impuestos de compra (ITP, IVA y AJD según el caso).
- Notaría y registro de la compra.
- Honorarios de gestoría vinculados a la adquisición.
- Obras de mejora (no mero mantenimiento).
2) En el valor de transmisión
- Comisión de agencia inmobiliaria.
- Gastos notariales de la venta asumidos por el vendedor.
- Plusvalía municipal si efectivamente corre a tu cargo.
- Otros gastos necesarios para formalizar la transmisión.
3) Errores frecuentes
- Confundir reparación con mejora (no todo suma al valor de adquisición).
- No conservar facturas y justificantes bancarios.
- Olvidar gastos de venta que sí reducen la ganancia.
- No ajustar el cálculo cuando hay copropiedad.
Ejemplo rápido
Supón los siguientes datos:
- Compra: 180.000 €
- Gastos compra: 18.000 €
- Mejoras: 12.000 €
- Venta: 265.000 €
- Gastos venta: 10.000 €
Entonces:
- Valor adquisición total = 210.000 €
- Valor transmisión neto = 255.000 €
- Ganancia = 45.000 €
Si tienes el 100% del inmueble, la ganancia atribuible son 45.000 €. Si tienes el 50%, serían 22.500 €.
Cómo se estima el IRPF en la calculadora
La herramienta aplica una escala progresiva del ahorro (orientativa):
- 19% para los primeros 6.000 €
- 21% para el tramo siguiente hasta 50.000 €
- 23% hasta 200.000 €
- 27% hasta 300.000 €
- 28% a partir de 300.000 €
Al ser progresivo, no todo tributa al tipo máximo. Cada parte de la ganancia tributa en su tramo.
Situaciones especiales que pueden cambiar el resultado
Esta calculadora es útil para una primera estimación, pero hay escenarios que requieren análisis técnico:
- Exención por reinversión en vivienda habitual.
- Contribuyentes mayores de 65 años en supuestos concretos.
- Transmisiones por herencia o donación (no hay “precio de compra” típico).
- Inmuebles con amortizaciones previas (por ejemplo, alquiler declarado).
- Operaciones con varios titulares y porcentajes distintos en compra/venta.
Recomendaciones antes de presentar tu declaración
- Reúne escrituras de compra y venta.
- Ordena facturas de mejoras por fecha e importe.
- Guarda justificantes de todos los gastos relacionados.
- Valida el borrador con un profesional si la cifra es relevante.
En resumen, esta ganancia patrimonial venta inmueble calculadora te permite hacer una estimación inmediata y entender la lógica fiscal de la operación. Úsala como punto de partida para planificar mejor el impacto tributario de tu venta.