Calculadora IRPF por venta de inmueble (España)
Introduce tus datos para estimar la ganancia patrimonial y la cuota de IRPF por la venta de una vivienda o inmueble.
Tip: puedes escribir cantidades con coma o punto decimal (por ejemplo: 125000,50).
¿Cómo funciona esta calculadora de IRPF por venta de inmueble?
Cuando vendes un inmueble en España, Hacienda puede exigirte tributar por la ganancia patrimonial obtenida. En términos simples, se compara lo que “te cuesta fiscalmente” el inmueble con lo que realmente recibes al venderlo.
Esta calculadora aplica una metodología práctica:
- Valor de adquisición = precio de compra + gastos de compra + inversiones/mejoras.
- Valor de transmisión = precio de venta - gastos de venta.
- Ganancia patrimonial = valor de transmisión - valor de adquisición.
- Se ajusta por porcentaje de titularidad y posible exención por reinversión.
- Finalmente se aplican los tramos de la base del ahorro para estimar la cuota de IRPF.
Tramos de IRPF aplicados a la ganancia patrimonial
La ganancia tributa por tramos progresivos en la base del ahorro. En la práctica, se reparte la ganancia entre varios niveles, y cada parte paga un tipo distinto:
- 19% hasta 6.000 €
- 21% desde 6.000,01 € hasta 50.000 €
- 23% desde 50.000,01 € hasta 200.000 €
- 27% desde 200.000,01 € hasta 300.000 €
- 28% por encima de 300.000 €
Gastos que suelen influir en el cálculo
En la compra
Normalmente pueden incorporarse al valor de adquisición los gastos e impuestos inherentes a la compra, siempre que estén correctamente justificados:
- ITP o IVA y AJD (según el tipo de operación)
- Notaría y registro
- Honorarios vinculados a la adquisición
En la venta
También pueden restarse del valor de transmisión ciertos costes asociados directamente a la venta:
- Comisión de agencia inmobiliaria
- Gastos de notaría ligados al vendedor
- Otros gastos necesarios para formalizar la transmisión
Mejoras vs. reparaciones
Un error frecuente es mezclar mejoras (que aumentan valor o vida útil y suelen computar en adquisición) con mantenimiento/reparación (que normalmente no incrementa el valor de adquisición en este cálculo).
Exenciones relevantes
Reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes en otra habitual, puede aplicarse exención total o parcial. En la calculadora puedes estimarlo indicando el porcentaje de exención por reinversión.
Mayores de 65 años
La transmisión de vivienda habitual por contribuyentes mayores de 65 años suele estar exenta. Por eso existe la casilla “Mayor de 65 y vivienda habitual”, que aplica exención total en la simulación.
Ejemplo rápido
Supongamos una compra por 180.000 €, con 18.000 € de gastos e impuestos, mejoras por 12.000 €, venta por 285.000 € y gastos de venta por 9.000 €:
- Valor adquisición: 210.000 €
- Valor transmisión: 276.000 €
- Ganancia: 66.000 €
Esa ganancia se repartiría entre tramos del ahorro y daría una cuota aproximada de IRPF según los tipos aplicables.
Errores comunes al calcular el IRPF de la venta
- No conservar facturas y justificantes de gastos/mejoras.
- Olvidar ajustar el porcentaje de titularidad cuando hay varios propietarios.
- Aplicar exenciones sin cumplir requisitos formales y plazos.
- Confundir plusvalía municipal con IRPF (son impuestos distintos).
Conclusión
Con esta calculadora puedes tener una visión rápida de cuánto podrías pagar en IRPF al vender un inmueble. Es ideal para planificación previa, negociación de precio neto y toma de decisiones de reinversión. Si la operación es compleja, lo más prudente es contrastar el resultado con un asesor fiscal.